三峽成交量掉68%，樹林只掉35%｜31萬筆實價登錄看土樹三鶯

先講清楚：本文第一、二節談的是「成交筆數」，不是房價。房價的部分從第三節開始，兩者結論不同，不要混在一起看。

113年到114年，三峽區住宅成交筆數由684筆降到222筆，約少68%；樹林區則由455筆降到298筆，約少35%。但成交量掉得多，不代表房價一定跌得多。真正有意思的是：三峽區整體平均單價看起來下跌5.1%，把市場拆成北大特區與三峽市區後，兩個主要商圈的平均成交單價反而都微幅上升。

所以這篇真正想回答的問題是：到底是每一種房子都在跌，還是成交的房子變了？

本文以內政部不動產成交案件開放資料季檔、實價查詢服務網與旬檔為基礎，原始資料涵蓋110年第1季至115年第2季新北市29個行政區、31萬餘筆。跨年度比較統一使用每年1～5月同一期間；資料查核日為2026年8月28日。

30秒看懂

• 113→114年，新北市住宅成交筆數約減47%；土樹三鶯合計約減57%。

• 113年住宅成交200筆以上的17個行政區中，三峽成交量縮幅最大（約−68%），樹林最小（約−35%）；這不是房價抗跌排名。

• 三峽區整體平均單價113→114年約−5.1%，但北大特區約＋0.7%、三峽市區約＋0.9%；主要原因是高單價北大特區成交占比下降。

• 六個商圈113→115年平均成交單價明顯分化：北大特區約−2.0%、土城−7.1%、鶯歌舊區−10.4%，樹林市區＋6.6%、三峽市區＋3.4%。

• 土城、鳳鳴、鶯歌舊區的預售平均單價上升，但同期中古平均單價下修；北大特區115年1～5月預售65.21萬／坪、中古47.08萬／坪，存在明顯價格帶差異。

一、成交量：土樹三鶯比新北市整體縮得更快

以主要用途住家用、房地類交易觀察，113年到114年，新北市住宅成交筆數由19,105筆降至10,086筆，約減47%；土城、樹林、三峽、鶯歌合計則由2,839筆降至1,234筆，約減57%。

這組數字只能證明交易量收縮，不能直接推出房價漲跌。

二、代表行政區：三峽縮得最多，樹林縮得最少

若只看113年住宅成交200筆以上的17個行政區，三峽的成交量縮幅最大，樹林最小。正文不把17區全部塞進來，只保留新北整體與土樹三鶯四區，讓讀者先看懂差異。

三峽與樹林只隔一條河，而且北大特區橫跨兩個行政區。成交量縮幅差很大，下一步就要問：這是價格真的不同，還是成交產品結構不同？

三、三峽均價少5.1%：是房子跌了，還是成交的房子變了？

三峽區整體平均成交單價由113年的42.69萬／坪降至114年的40.52萬／坪，約−5.1%。如果只看到行政區平均值，很容易得到「三峽房價跌5%」的印象。

北大特區是較高單價商圈，但成交占比由57%降到41%；三峽市區由43%提高到59%。當較高單價區成交變少，行政區整體平均值就會被往下拉。因此這次三峽整體均價下滑，主要反映成交結構改變，不能直接解讀成北大與三峽市區的住宅都跌了5%。

四、六個商圈這三年：價格不是一起漲，也不是一起跌

單位：萬元／坪。北大特區113→115平均成交單價約−2.0%，變動幅度小於土城與鶯歌舊區；樹林市區、三峽市區的已成交案件平均單價則上升。至於原因是否與買方預算轉移、坪數或總價帶改變有關，目前資料不足以直接判定。

五、預售在漲、中古在跌，但不同商圈要用不同口徑看

北大113、114年為什麼樣本不足？

不是北大沒有預售案，而是本文固定使用每年1～5月做跨年比較，剛好錯開主要預售案的銷售時點。將捷朗學113年10月才開賣，首波31筆落在113年10～12月；114年全年成交6筆，其中1～5月只有2筆。北大特區1～5月預售可用樣本為113年12筆、114年2筆，均未達本文設定的30筆門檻，所以不列年度平均。

本期新增預售實價：先看已確認的將捷朗學

三峽市區、鳳鳴與土城的本批逐案建案名單，這次研究底稿沒有完整列出，因此本文不補寫未確認案名；這些區域仍以上方同期間、樣本數達30筆的平均值呈現。後續若補齊本批逐案原始資料，可再更新成建案層級。

北大特區115年1～5月預售平均65.21萬／坪、中古47.08萬／坪，價差約38%。這表示目前兩種產品存在明顯價格帶差異，但不能說「價差正在拉開」，因為113、114年同期間的北大預售樣本不足，缺少可比基準。

六、為什麼今天查的實價，下個月可能會變？

內政部實價登錄從交易、申報到公開揭露存在時間差。115年8月21日官方說明，該批提供的是8月1日至10日登記的買賣案件，以及7月1日至10日交易的預售屋案件；因此公布批次與實際交易日期本來就不是同一天。

近期4批資料中，有3批的較早交易占比超過四成；7月1日批次則只有6.9%，可見不同批次差異很大。所以不能寫成「每批都有四成以上舊案」。

原始分析估算110～114年季檔對本地成交的涵蓋率約94%～99%，115年目前約66%。這是本文資料整理的完整度估算，不代表所有案件都有固定揭露天數。比較穩妥的說法是：越接近查核日的月份，資料通常越不完整，因此本文全市行政區比較停在114年，115年商圈比較只採目前較完整的1～5月。

七、北大特區不是只有一個平均價：不同坪數就是不同子市場

115年1～5月北大中古平均成交單價約47.08萬／坪，但拿這個數字直接乘上每一間房子的坪數，很容易失真。以下只挑幾個能代表不同坪數產品的社區。

小宅社區平均單價明顯較高，大坪數社區則集中在較低單價帶。這不是誰比較好，而是總價門檻、坪數與買方族群不同。對屋主而言，真正重要的是找對比較基準，而不是只問「北大現在平均一坪多少」。

八、給屋主的三個實務提醒

• 樹林屋主：113→114年住宅成交量縮幅約35%，在本文篩選的17個主要行政區中最小。這代表交易量收縮相對較慢，不等於房價就是全新北最抗跌。

• 三峽屋主：成交量縮幅最大，但北大特區與三峽市區的已成交平均單價沒有同步大跌。出售時更需要看產品條件、競品、詢問、帶看與實際出價，而不是只看行政區平均值。

• 所有屋主：行政區均價可以看大方向，但不能直接拿來估自己家。先找同社區、相近坪數、樓層、車位與產品條件，再談價格。

九、連店長觀點

三峽區整體平均單價看起來少了5.1%，如果只看到這裡，很容易得到「三峽房價跌5%」的結論；但把北大特區與三峽市區拆開後，兩個商圈113→114年的平均成交單價其實都微幅上升。真正改變的，是高單價北大特區的成交占比變少。

同樣的道理也適用在社區估價。北大平均47.08萬／坪，不代表11坪小宅、36坪產品與60坪大坪數住宅都值47.08萬／坪。房仲真正該做的，不只是把實價登錄查出來，而是判斷哪些資料可以比較、哪些不能混在一起平均。

如果你想知道自己的社區現在應該用哪些成交做比較，可以提供社區、坪數、樓層與車位條件，我可以一起幫你找出比較合理的實價比較基準。實價登錄・行情諮詢：0972-722-065。

常見問題 FAQ

Q：三峽房價真的跌5%嗎？

三峽區整體113→114年平均成交單價約−5.1%，但北大特區約＋0.7%、三峽市區約＋0.9%。這次行政區平均下降主要受到成交結構改變影響，不能解讀成兩個主要商圈的住宅都跌5%。

Q：為什麼兩個商圈都漲，三峽區平均卻會跌？

因為平均單價較高的北大特區成交占比由57%降至41%，三峽市區則由43%提高到59%。成交組成變了，整體平均值就會跟著改變。

Q：三峽成交量少68%，是不是代表房價一定會大跌？

不能直接這樣推論。成交量反映交易動能，價格還受產品、總價、供給與買方需求影響。本文資料就顯示成交量大幅減少，但不同商圈平均成交單價走勢並不一致。

Q：北大預售比中古高38%，中古是不是一定有補漲空間？

不能。115年1～5月北大預售平均65.21萬／坪、中古47.08萬／坪，但預售與中古在屋齡、付款方式、交屋時間、建商品牌與產品定位上不同；而且113、114年同期間北大預售樣本不足，不能證明價差持續擴大。

Q：為什麼今天查到的實價，下個月數字可能不同？

因為交易、申報與公開揭露有時間差，較早交易也可能在後續批次才出現。越接近查核日的月份，資料通常越不完整，因此跨年度比較最好使用相同且較完整的期間。

資料來源與計算口徑

• 資料來源：內政部不動產成交案件開放資料季檔、內政部不動產交易實價查詢服務網、實價登錄旬檔。

• 分析範圍：110年第1季至115年第2季新北市29個行政區，原始資料31萬餘筆。

• 跨年度比較：一律採每年1～5月同一期間；全新北行政區成交量比較停在114年，避免115年尚未完整揭露造成低估。

• 中古單價：採扣除車位後建坪單價＝（總價－車位總價）÷（總坪－車位坪）；全市對照僅採無車位或車位價已揭露交易。

• 排除項目：純土地、車位單獨交易、特殊關係人交易，以及主要用途非住家用標的。

• 市場平均值原則上樣本數至少30筆；北大代表社區表另採115年1～5月至少成交4筆作為觀察門檻。

本文為房地產市場數據整理與個人觀察，不構成價格保證、投資建議或成交承諾。個別房屋仍須依社區、坪數、樓層、棟別、座向、景觀、屋況、裝潢與車位條件個別判斷。

資料查核日：2026年8月28日｜全國不動產 北大樂活加盟店｜連臣均（連店長）