三鶯線通車後，北大特區的預售屋賣多少？
- 連臣均
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家豪．大將2目前共揭露10筆交易，其中住家9筆、店面1筆。
住家平均單價約65.50萬／坪，中位數64.19萬／坪。
2房不含車位總價約1,331～1,511萬；含車位約1,540～1,730萬。
本文10筆交易日期都落在三鶯線2026年6月30日通車前，可先當作通車前的成交基準。
一、為什麼挑這個案子來看
三鶯線通車後，北大特區房價到底到哪裡了？與其看廣告開價，我更想先看實際成交。
目前家豪．大將2已揭露10筆交易，涵蓋2房、3房與店面，樓層也從1樓到11樓都有，算是目前很適合拿來拆解北大預售行情的一個樣本。以下不評價建案好壞，只把數字攤開，看看價格是怎麼形成的。
二、建案基本資料
項目 | 內容 |
|---|---|
建案名稱 | 家豪．大將2 |
地址 | 新北市三峽區國際一街66號旁 |
建設／營造 | 家豪建設有限公司／大將營造股份有限公司 |
基地／樓層 | 基地200坪；地上11層／地下2層 |
戶數 | 住家29戶＋店面1戶，合計30戶 |
格局／坪數 | 2房為主，頂樓另有3房；20.92～23.54坪，3房31.87坪 |
公設比 | 34～35% |
車位 | 機械式17個 |
建照／工進 | 113峽建字第00337號；2026年7月結構體已至11樓 |
預計完工 | 2028年第4季 |
規模上屬於小型社區，200坪基地、一層3戶、單一梯間、全案30戶。產品以2房為主，車位則是17個機械式車位。
三、10筆成交，完整攤開
戶別 | 樓層 | 總價 | 單價 | 坪數 | 產品／車位 |
|---|---|---|---|---|---|
A1棟11號 | 11/11 | 2,542萬 | 73.48 | 31.87坪 | 3房｜車200萬 |
A3棟11號 | 11/11 | 1,602萬 | 67.00 | 20.93坪 | 2房｜車200萬 |
A3棟10號 | 10/11 | 1,580萬 | 65.95 | 20.92坪 | 2房｜車200萬 |
A3棟9號 | 9/11 | 1,360萬 | 65.00 | 20.92坪 | 2房｜無車 |
A1棟8號 | 8/11 | 1,721萬 | 64.19 | 23.54坪 | 2房｜車210萬 |
A3棟8號 | 8/11 | 1,343萬 | 64.18 | 20.92坪 | 2房｜無車 |
A3棟7號 | 7/11 | 1,331萬 | 63.61 | 20.92坪 | 2房｜無車 |
A1棟7號 | 7/11 | 1,717萬 | 63.59 | 23.54坪 | 2房｜車220萬 |
A1棟5號 | 5/11 | 1,471萬 | 62.49 | 23.54坪 | 2房｜無車 |
店S1棟1號 | 1/11 | 2,726萬 | 109.94 | 22.25坪 | 店面｜車280萬 |
表格日期採內政部預售屋實價登錄所列「交易日期」。本文10筆交易日期介於2026年5月1日至6月25日，均早於三鶯線6月30日通車。
幾個直接讀得出來的數字
住家均價65.50萬／坪，中位數64.19萬／坪，帳面價格帶62.49～73.48萬／坪。
A3棟20.92坪戶別從7樓63.61萬／坪到11樓67.00萬／坪，平均每往上一層約增加0.85萬／坪。
20.92坪小2房均價高於23.54坪大2房，反映首購產品常見的「總價優先」特性。
機械車位成交約200～220萬。
四、同一筆資料，兩個單價
A1棟11號帳面單價73.48萬／坪，是全案住家最高；但實價登錄備註另載露台面積約9.27坪。
市場實務上若要比較含露台戶別，常會用折算方式估計使用價值。本文採1/3折算作為比較假設，目的不是宣稱這是法定計價標準，而是讓同層不同戶型回到較可比較的基準。
算法 | 計算 | 比較單價 |
|---|---|---|
帳面單價 | 2,342萬 ÷ 31.87坪 | 73.48萬／坪 |
露台1/3折算 | 2,342萬 ÷（31.87＋3.09）坪 | 67.00萬／坪 |
換算後剛好與同樓層A3棟11號的67.00萬／坪一致，但這只是依公開資料做出的市場比較推論，不能反推為建商正式定價公式。
五、格局與產品定位
標準層一層3戶：A1、A2面國際一街，A3為後棟；全案單一梯間。4至10樓主要都是2房2廳1衛。
產品定位很明確：20～23坪、2房為主，總價大約落在1,300～1,700萬元，主要對應首購、小家庭與通勤族，而不是換屋或三代同堂需求。
六、放進三峽與北大生活圈看
單看一個案子沒有意義，要放進區域裡才知道它的位置。以下先把目前有實價登錄揭露的在銷預售案放在一起比較。
三峽區目前在銷預售案
建案 | 位置／區位 | 均價 | 戶數 | 完工 |
|---|---|---|---|---|
家豪．大將2 | 國際一街／北大特區 | 約63～67萬／坪 | 30 | 2028 Q4 |
北大悠揚 | 國慶路／學成路／北大特區 | 約59～62萬／坪 | 144 | 2030 Q1 |
立信園立方 | 愛國路／三峽市區 | 約53～56萬／坪 | 74 | 2028下半年 |
僑福晶鑽 | 介壽路三段介壽路三段185巷／長壽山站一帶 | 約52～57萬／坪 | 11 | 2027 Q4 |
三個價格層級
區位 | 價格帶 | 代表案 |
|---|---|---|
北大特區・樹林側 | 67～71萬／坪 | 將捷朗學 |
北大特區・三峽側 | 約59～67萬／坪 | 家豪．大將2、北大悠揚 |
三峽市區／外圍 | 約52～57萬／坪 | 立信園立方、僑福晶鑽 |
北大特區與三峽市區的預售價差，目前約8～13萬／坪。家豪．大將2的65.50萬／坪，位在北大特區三峽側的上緣。
家豪．大將2 vs 將捷朗學：同坪數2房對照
項目 | 家豪．大將2 A3戶 | 將捷朗學 2房 |
|---|---|---|
門牌 | 三峽 國際一街 | 樹林 學勤路 |
生活圈 | 北大特區 | 北大特區 |
格局 | 2房2廳1衛 | 2房2廳1衛 |
權狀坪數 | 20.92坪 | 20.41坪 |
交易日期 | 115/05～06 | 115/05 |
登錄單價 | 64.18～67.00萬／坪 | 71.00萬／坪 |
公設比 | 34～35% | 34～35% |
車位 | 機械式17個／30戶 | 坡道平面65個／60戶（含充電位） |
基地面積 | 200坪 | 524坪 |
樓層 | 11層 | 13層 |
預計完工 | 2028 Q4 | 2029 Q4 |
兩案坪數只差0.51坪、格局相同、交易時間接近、同屬北大生活圈，但單價差約4～7萬／坪。這組對照的價值，是看見門牌、基地規模、車位型式與產品條件如何共同組成預售屋單價。
車位配比比較
建案 | 車位型式 | 數量／戶數 | 配比 |
|---|---|---|---|
家豪．大將2 | 機械式 | 17／30 | 0.57 |
將捷朗學 | 坡道平面（含充電位） | 65／60 | 1.08 |
北大悠揚 | 坡道平面 | 157／144 | 1.09 |
基地規模會直接影響車位規劃。對有車、車輛尺寸較大或有充電需求的買方，機械車位的車長、車寬、限重與充電條件都應在購屋前確認。
七、新屋與中古屋的價格結構
類型 | 參考單價 |
|---|---|
北大特區預售／新案 | 約65萬／坪 |
北大特區近一年整體成交均價 | 49.68萬／坪 |
中古屋・屋齡10年內 | 48～55萬／坪 |
中古屋・屋齡15～20年 | 38～44萬／坪 |
買預售，換到的是全新屋況與分期付款節奏，但要承擔等待交屋的時間；買中古，可以較快入住、總價通常較低，但要把裝修預算與屋況風險算進去。兩邊沒有標準答案，差別在於你更在意時間還是屋況。
八、三鶯線這個變數
依新北大眾捷運股份有限公司2026年7月30日最新公告，三鶯線自8月1日起免費試營運時間延長為每日08:00～22:00，免費搭乘持續至8月31日。平日尖峰08:00～08:30及17:30～19:30班距約6分鐘，平日離峰及假日約8分鐘。
新北捷運公司同時表示，待試營運各項條件與服務品質確認後，正式全日營運日期將另行公告；先前公布的正式營運規劃為每日06:00～24:00，但截至本文2026年8月16日更新時，仍應以試營運08:00～22:00的最新公告為準。
至於房價影響，目前仍只能說在觀察期。本文10筆預售屋交易日期都在通車前，因此更適合作為「通車前的成交基準」。接下來真正值得追蹤的，是未來幾個月新的實價登錄揭露後，成交價格與成交量是否出現變化。
九、看屋前建議確認的事
中低樓層的實際採光、通風與棟距。
機械車位的車長、車寬、限重，以及充電設備條件。
管理費預估與小型社區的固定管理成本。
履約保證機制與價金信託內容。
交屋標準與建材表，以白紙黑字為準。
34～35%公設實際包含哪些項目。
訂簽開、工程期款與交屋款的付款節奏。
資料來源與說明
內政部不動產交易實價查詢服務網（查詢日2026/08/15）
內政部地政司實價登錄常見問答
新北大眾捷運股份有限公司三鶯線通車及營運資訊（更新查核日2026/08/16）
591新建案、591實價登錄
樂居建案與區域行情資料
5168實價登錄比價王
說明：本文數據截至2026年8月15日查詢結果，三鶯線營運資訊更新查核至2026年8月16日。預售屋公開資料存在申報與揭露時間差；建案規格以正式銷售資料、買賣契約與現場為準。本文的露台1/3折算為市場比較假設，不是法定計價標準。本文為市場資訊整理，不構成投資或購買建議。
本文由全國不動產北大樂活加盟店整理。三峽、樹林在地服務，社區行情、實價登錄查詢、買賣諮詢歡迎聯繫。
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