量剩不到三分之一，價卻站得住｜115年8月北大特區實價登錄

連臣均

8月29日

讀畢需時 6 分鐘

北大特區現在最明顯的不是價格崩跌，而是「成交量大幅萎縮、價格相對盤整」。115年1–5月成交129筆，只剩113年同期476筆的約27%，但平均單價47.08萬／坪，只比113年同期低約2%。

這篇用同一個1–5月區間比較北大特區、土城、三峽市區、鶯歌舊區與樹林市區，再拆開坪數、預售與中古價格，讓屋主知道現在真正該看的是什麼。

30秒看懂

#	一句話
1	北大特區成交筆數只剩兩年前的27%，但已成交案件平均單價只低約2%
2	15坪以下小宅比45坪以上大坪數貴約25%，平均一坪差11.5萬
3	115年1–5月北大預售平均單價比中古高約38%；將捷朗學揭露價格帶下緣較113年相差約8.6萬／坪
4	北大並沒有明顯比土城抗跌：114年1–5月至115年同期的平均成交單價，北大約下修3.4%、土城約下修3.8%，跌幅只差0.4個百分點
5	目前資料呈現的是明顯量縮、價格盤整，不是價格崩跌

本文跨年度比較一律使用每年1–5月同一區間，避免近期月份尚未完整揭露造成誤判。

一、成交量：北大特區兩年掉了七成

成交量腰斬發生在114年；115年還在跌，但跌幅已從前一年的急縮轉為較慢的下降。

商圈	113年成交筆數	114年成交筆數	115年成交筆數	113→114 筆數變化	114→115 筆數變化
北大特區	476	151	129	−68%	−15%
土城區	1,277	457	388	−64%	−15%
三峽市區	295	116	103	−61%	−11%
鶯歌舊區	299	129	95	−57%	−26%
樹林市區	282	168	169	−40%	＋1%

北大特區從476筆降到151筆，一年少了約三分之二。
樹林市區115年較114年微增1%，是五個比較區域中唯一沒有繼續下降的區域。

二、價格：113年之後進入盤整

成交筆數大幅下降，但已成交案件平均單價只比113年低約2%。目前最明顯的是量縮，價格則屬小幅回落後盤整。

110年平均單價	111年平均單價	112年平均單價	113年平均單價	114年平均單價	115年平均單價
36.55	40.49	41.59	48.02	48.73	47.08

期間	變化
110→113年（三年）	＋31%
113→115年（兩年）	−2%

對屋主來說，113年以前的明顯上漲階段已經結束；目前比較接近成交量急縮、成交價格仍在相對窄幅區間內波動。

三、小宅比大坪數貴約25%

同一個北大特區，坪數不同，本來就是不同市場。114年1月至115年5月的資料裡，15坪以下與45坪以上住宅平均單價相差約11.5萬／坪。

建坪級距	筆數	平均單價	最低	最高
15坪以下	44	56.56	36.14	63.27
15–25坪	32	52.21	40.02	68.59
25–35坪	133	47.91	32.35	60.08
35–45坪	116	45.36	33.57	63.75
45坪以上	136	45.08	31.67	55.48

這一批新揭露也看得到坪數效應

案例	建坪	單價
哈佛學園｜國際二街9號13樓	11.80	56.10
北大MBA｜國際一街96號12樓	56.05	31.67

同一個北大特區、同一批新揭露資料，單價可以差約24萬／坪。用錯坪數級距當比較基準，估價很容易失真。

你是誰	該怎麼看
小宅屋主	不要直接拿社區大坪數戶的單價估自己的小宅。
大坪數屋主	也不要拿小宅高單價直接乘上自己的坪數，總價市場不同。

四、預售屋把價格上緣拉到哪裡？

115年1–5月，北大特區預售屋平均單價比中古屋高約38%。這能提供中古市場價格上緣的參考，但不能直接把新案價格套用成中古屋售價。

115年1–5月	筆數	平均單價
北大特區預售	32	65.21
北大特區中古	129	47.08
價差		約＋38%

將捷朗學：看揭露價格帶，不當成同一戶漲幅

年度	筆數	最低成交	最高成交
113年	31	58.51	70.21
114年	6	66.90	68.68
115年	10	67.14	71.04

將捷朗學目前已揭露交易中，年度最低成交單價由113年的58.51萬／坪，提高到115年的67.14萬／坪，價格帶下緣相差約8.6萬／坪。

不同年度成交樓層、戶型與條件未必相同，因此這裡觀察的是「揭露價格帶變化」，不能解讀成同一產品兩年漲了8.6萬／坪。

預售屋價格明顯高於中古屋，可以一起放在市場比較裡看；但新案與中古在屋齡、付款方式、交屋時間、品牌與產品條件上原本就不同，價差不能直接換算成中古屋應賣多少。

五、別急著相信「某某區特別抗跌」

這一節原本可以寫成「北大比土城抗跌」，但把比較期間統一之後，這個結論其實站不住。

商圈	114年1–5月平均單價（萬／坪）	115年1–5月平均單價（萬／坪）	平均單價變化
土城區	51.69	49.70	−3.8%
北大特區	48.73	47.08	−3.4%

以平均成交單價比較，北大特區由114年1–5月的48.73萬／坪降至115年同期47.08萬／坪，約下修3.4%；土城區則由51.69萬／坪降至49.70萬／坪，約下修3.8%。兩者平均單價跌幅只差0.4個百分點。看到「某某區逆勢上漲」「某某區最抗跌」時，先問一句：拿哪一段比哪一段？

我寧可少一個賣點，也不要給屋主一個站不住的理由。

這一期北大特區成交了哪些？

8月21日這一批資料，北大特區三峽、樹林兩側共整理出14筆成屋成交。為了手機閱讀，以下保留社區、成交日期、總價、建坪與扣車位單價。

社區	成交日	總價(萬)	建坪	單價
哈佛學園	07/01	662	11.80	56.10
哈佛學園	06/28	660	12.49	52.84
萬寶隆	04/06	1,258	24.10	52.20
皇翔四季會館	07/03	700	13.56	51.62
紫京城	05/29	1,698	30.50	50.43
大英博物館	06/01	1,510	26.83	50.32
皇翔四季會館	07/05	585	11.66	50.17
大學風呂	05/09	2,138	43.89	48.71
大英博物館	01/25	2,050	41.10	46.23
皇翔玉鼎	07/07	3,100	64.80	45.52
大學風呂	04/14	2,128	43.91	44.59
當代City	06/06	1,406	33.52	36.87
大學劍橋	06/27	1,750	44.31	35.66
北大MBA	06/25	1,945	56.05	31.67

另有一筆與115年1月同門牌、同總價、同坪數的紀錄，本文判斷為重複揭露並剔除。預售屋部分本批有兩筆將捷朗學，單價分別為70.36與68.50萬／坪。

給屋主的三個實務建議

#	建議
1	先確認自己的坪數級距。小宅、中坪數、大坪數的總價市場不同，用錯比較基準，開價就容易偏掉。
2	把時間成本算進去。成交筆數只剩113年同期約27%，代表交易動能明顯轉弱。有時間壓力時，先檢查定價落點、曝光、詢問、帶看與出價反應，不必把降價當成唯一第一步。
3	把預售屋價格當成市場比較資料，不要直接套成中古屋售價。新案可提供價格上緣參照，但屋齡、付款、交屋時間與產品條件都不同。

連店長觀點

這次資料最值得注意的，不是北大特區到底漲了還是跌了，而是市場已經變得更分化。

成交筆數大幅下降，但小宅、大坪數、預售屋與中古屋呈現完全不同的價格結構。對屋主來說，現在比以前更不能只拿「北大平均單價」乘上自己的坪數。

真正影響成交的，是自己的坪數帶、社區、樓層、屋況、車位，以及同一時間正在市場上競爭的物件。現在最需要做的，不是猜市場下一步一定漲或一定跌，而是找對自己房子的比較基準。

常見問題 FAQ

北大特區現在房價是在跌嗎？

115年1–5月平均單價47.08萬／坪，較113年同期48.02萬／坪低約2%，比較適合描述為量縮、價格盤整，而不是價格崩跌。

為什麼北大特區小宅單價比大坪數高？

主要是總價門檻不同。114年1月至115年5月資料中，15坪以下平均56.56萬／坪，45坪以上平均45.08萬／坪，兩者平均相差約25%。

預售屋比中古屋貴38%，中古屋就一定有補漲空間嗎？

不能這樣推論。新案與中古屋齡、付款方式、交屋時間、品牌與產品條件不同，預售價可以作為價格上緣參考，但不能直接換算中古屋應售價格。

成交量變少，屋主是不是一定要降價？

不一定。量縮代表交易動能變弱，屋主應先檢查自己的定價位置、曝光、詢問、帶看與出價反應，再決定是否需要調整價格或銷售策略。

資料與口徑說明

資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網（115年8月21日公布批次）、內政部不動產成交案件開放資料旬檔。
跨年度量價比較統一採每年1–5月。越接近查核日的月份，資料越可能尚未完整揭露，本文避免把「尚未揭露」誤判成「沒有成交」。
單價統一採扣除車位後的建坪單價＝（總價－車位總價）÷（總坪－車位坪）。
本文估算規則：有揭露車位價格者使用實際登錄值；未揭露車位價格但可辨識車位型式者，平面車位暫以170萬元、機械車位120萬元估算。此為本文分析假設，不是政府公告價格，個別案件拆分單價可能因此有所差異。
已排除純土地、車位單獨交易、特殊關係人交易，以及主要用途非住家用的標的。
對外引用平均值的樣本數皆至少30筆；不足30筆時只列個案或價格帶，不列平均值。

本文為市場數據觀察，個案成交價格仍受屋況、樓層、座向、景觀、裝潢與車位配置等因素影響。資料查核日：2026年8月28日。

全國不動產北大樂活加盟店｜連店長