買房子，除了總價還要付哪些錢？

連臣均
4月27日
讀畢需時 5 分鐘

一張完整清單，讓你在簽約前就心裡有數

我在幫買方下斡旋之前，有一個習慣：一定先把「購屋總費用」跟客戶說清楚。

買房子不是只付成交價就好。很多買方到了簽約、完稅的時候才發現，還有一大筆服務費、契稅、代書費要付，當下措手不及，甚至產生糾紛。這不是好的買賣過程。

所以這篇文章，我把買方在購屋過程中「實際需要支付的費用」，整理成一份完整清單，用一個真實成交案例的數字讓你對照，在看屋、出價之前就能有個清楚的概念。

▍ 我的服務習慣：斡旋前先給你一張完整費用表

很多買方在下斡旋的時候，腦子裡只有一個數字——成交價。

我的習慣是，在你決定出價之前，我會先幫你把所有費用整理成一張完整的估算明細表，包含仲介服務費、契稅、印花稅、代書費、登記規費、銀行相關費用，全部加總起來，讓你清楚知道「這間房子買下來，我總共要準備多少錢」。

數字不一定百分之百精準，但方向一定是對的。買房最怕的不是費用多，而是費用不透明。

【買方完整費用估算表範例（以本案1,800萬成交為例）】

類別	費用項目	計算方式	金額
仲介服務費	買方服務費	成交價 × 2%	350,000 元
稅費	契稅	房屋評定現值 × 6%	45,918 元
	印花稅（土地）	土地公告現值 × 0.1%	2,760 元
	印花稅（建物）	房屋評定現值 × 0.1%	765 元
代書費	土地移轉登記代辦費	每筆7,000元	7,000 元
	建物移轉登記代辦費	每筆7,000元	7,000 元
	抵押權設定代辦費	每筆5,000元	5,000 元
	實價登錄代辦費	買賣各付	2,000 元
	地政登記規費（土地＋建物）	依申報地價×面積×權利範圍	18,726 元
	簽約潤筆費	買賣各1,000元	1,000 元
	火災保險、謄本等雜費	依實際	3,017 元
	履約保證費用	成交價 × 萬分之三	5,400 元
	銀行開辦費	依銀行規定	約8,000 元
額外費用合計（總價以外需另備）98586+35萬			約 448,586 元
買方實際總支出（含成交價）			約 18,448,586 元

⚠️ 以上為估算參考，實際費用依物件條件、貸款金額及銀行規定而不同。代書費用以代書事務所實際帳單為準。

▍ 一、仲介服務費（買方服務費）

這是買方付給房仲的服務報酬，也是很多人沒想到要付的一筆費用。

依照不動產經紀業管理條例規定，買賣雙方合計服務費上限為成交價的6%，通常買方負擔2%、賣方負擔4%。實務上因案件協議不同，建議事前確認清楚。

項目	計算方式	本案實際金額
買方服務費	成交價 × 2%（常見比例）	350,000 元

💡 本案成交1,800萬，買方服務費35萬（依實際協議為準，各案不同）

▍ 二、稅費（向政府繳納）

以下稅費依法必須繳納，金額依房屋評定現值與公告地價計算，跟成交價沒有直接關係。

（1）契稅

買方購買不動產最主要的稅目。依照稅法，契稅以房屋「評定現值」的6%計算。

這裡要特別說明：「評定現值」不等於房屋稅單上的「課稅現值」。

評定現值是稅捐稽徵處評定的房屋總價值；課稅現值是其中需要繳納房屋稅的部分，若房屋有免稅面積（如防空避難室），課稅現值會低於評定現值。契稅用的是評定現值（較大的那個數字），所以估算時如果拿課稅現值來算，金額會低估。

💡 建議：簽約前請代書確認當年度最新的評定現值，再估契稅，數字才準。

（2）印花稅

以（房屋評定現值＋土地公告現值）× 0.1% 計算，金額相對較小。

【本案稅費實際數字】

稅費項目	計算方式	本案實際金額
契稅	房屋評定現值 × 6%	45,918 元
印花稅（土地）	土地公告現值 × 0.1%	2,760 元
印花稅（建物）	房屋評定現值 × 0.1%	765 元

※ 稅費數字以稅捐處核定為準，不同物件因評定現值差異，金額會有所不同。

▍ 三、代書（地政士）費用

不動產過戶、抵押權設定等登記手續，須委託地政士（代書）辦理。費用分為兩類：代辦費（代書的服務報酬）與規費（向地政機關繳納的政府費用）。

【代辦費】

項目	說明	本案實際金額
土地移轉登記代辦費	每筆7,000元	7,000 元
建物移轉登記代辦費	每筆7,000元	7,000 元
抵押權設定登記代辦費	每筆5,000元（有貸款才需要）	5,000 元
實價登錄代辦費	買賣各付	2,000 元
登記費（土地＋建物移轉）向地政機關繳納	依申報地價×面積×權利範圍計算	18,726 元
資料影印費	依實際張數	50 元
閱覽及申請謄本費	依申請件數	500 元
代刻印章	依需要	50 元

【規費（向地政機關繳納）】

這裡面有兩筆性質不同的規費，容易搞混，分開說明：

● 登記費（土地＋建物移轉）：依申報地價、面積、權利範圍計算，是所有權過戶的規費

● 貸款設定登記費：依貸款金額×1.2倍×0.1%計算，是抵押權設定的規費，有貸款才需要

【其他費用】

項目	說明	本案實際金額
簽約潤筆費	買賣各1,000元	1,000 元
火災保險（銀行指定投保）	依保額，約2,000–3,000元	2,417 元

代書費用及稅規費合計（本案實際）

92,186 元

※ 代書費用依各地政士事務所收費標準及物件條件而有所不同。

▍ 四、銀行相關費用（有貸款才需要）

以下費用依貸款金額、銀行規定不同而有差異，僅供參考。

項目	計算方式／說明	本案估算金額
銀行貸款設定登記費	貸款額 × 1.2 × 0.1%	17,280 元
履約保證費用	成交價 × 萬分之三（買賣各付）	5,400 元
銀行開辦費	依銀行規定，約5,000–8,000元	約8,000 元

⚠️ 以上銀行端費用依貸款條件與銀行規定為準，僅供參考，建議向貸款銀行確認實際金額。

▍ 五、總費用試算：記住這個數字

購屋總費用 ≈ 成交價＋額外費用（約總價的 2%～3%）

以本案成交1,800萬為例，實際費用明細如下：

費用類別	金額	備註
成交總價	18,000,000 元
買方服務費	350,000 元	成交價約2%
代書費用合計（稅費＋規費＋代辦費）	98,586元	依代書帳單
銀行相關費用（有貸款者）	約30,680 元	依貸款條件
買方實際總支出合計	約 18,448,586 元	額外費用約總價2.5%