2026 年買房貸款完全指南

整理：連店長｜全國不動產 北大樂活加盟店

前言：為什麼貸款條件這麼複雜？

台灣從民國 101 年開始推行一連串的打房政策，央行的信用管制從第一波到第七波，每一波都在調整貸款的成數和條件。對一般購屋者來說，最直接的感受就是：「我到底能貸幾成？」

這篇文章的目的，是把目前（2026 年）最新的規定用白話整理清楚，讓你在諮詢銀行或房仲之前，先搞懂自己大概屬於哪一種情況。

⚠️ 重要提醒：本文內容以央行現行信用管制規定為基礎整理，銀行有各自的授信標準，最終核貸條件以各銀行審核結果為準。建議購屋前提早向銀行諮詢確認。

一、你需要先了解的三個概念

1. 央行首購 vs 財政部新青安：不是同一件事

很多人以為「首購」就能申請新青安，但這是兩套不同的標準，差別如下：

•       央行首購認定：只看「借款人本人」名下有沒有房子、有沒有房貸。只要本人名下無房無貸，就符合首購認定，貸款上限為 8 成。

•       財政部新青安：用「家庭」為單位判斷，本人與配偶、未成年子女，三方都必須名下無房且無房貸，才符合新青安資格，利率優惠約 1.775%～2.275%。

簡單說：配偶名下有房，你申請一般首購（8 成）沒問題；但新青安就不符合資格了。

2. 成數計算是以「銀行估價」和「買賣價格」取低者

很多人以為「8 成」就是買賣總價的 8 成。實際上，銀行會自行鑑定房屋價值，再用鑑定價和買賣價兩者取低的那個數字來計算成數。

舉例：你買了一間 1,000 萬的房子，但銀行估價只有 900 萬，8 成貸款的上限就是 720 萬（900 萬 × 80%），而不是 800 萬。

💡 在北大特區買中古屋，同棟案例多、估價較準；但若是透天厝或特殊物件，各家銀行估價落差可能很大，建議多問幾家。

3. 寬限期是什麼？有什麼影響？

寬限期是指還款初期可以「只還利息、不還本金」的期間，通常最長 3 年。對現金流壓力較大的首購族來說，寬限期可以讓每月還款金額暫時減少許多。

但並非所有人都能申請寬限期。根據央行第七波規定：有房有貸者（含配偶名下有房有貸的某些情況）即使符合首購，也可能沒有寬限期可申請。

二、各情境貸款資格對照表

以下兩張表格，可以幫助你快速找到自己的狀況對應的貸款條件。

表一：不同情境的首購認定、寬限期、新青安資格對照

✓ = 符合資格　✗ = 不符合資格

表二：各族群貸款成數上限（含 2026 年 3 月最新調整）

✓ = 符合資格　✗ = 不符合資格　＊2026年3月央行將第二戶上限由5成放寬至6成

三、幾個常見情境的說明

情境一：老婆名下有房，老公要買房

這是最常被問到的情況，以下分開說明：

•       老公名下無房無貸 → 符合央行首購，可貸 8 成。

•       寬限期：若老婆名下房子仍有貸款 → 銀行通常不給老公寬限期（認定為有房貸家庭的第一戶）。若老婆名下房子已無貸款 → 老公申請寬限期有機會通過，但視銀行審核。

•       新青安：配偶名下有房 → 不符合新青安資格，只能申請一般房貸。

📌 注意：央行給的是「彈性認定空間」，不是保證。最終能不能拿到首購條件和寬限期，銀行說了才算。建議送件前先諮詢目標銀行的房貸專員。

情境二：繼承的房子，算有房嗎？

繼承的房子有特殊的排除條款：

•       持分未滿 40 平方公尺（約 12 坪）：可被認定為「名下無房」，首購認定、寬限期、新青安資格都不受影響。

•       持分 40 平方公尺以上：被認定為有房，新青安不符合資格，但仍可以用一般首購申請（8 成），寬限期也可申請。

同樣地，這是央行的框架，銀行在執行時仍有各自的審核標準。

情境三：換屋族——舊房還沒賣，已經要買新房

換屋族在過渡期間，名下同時持有兩間房貸，屬於「第二戶」的狀態：

•       2026 年 3 月前：第二戶最高只能貸 5 成。

•       2026 年 3 月後（央行最新調整）：第二戶上限放寬至 6 成，自備款壓力減輕 10%。

這個調整對換屋族是個利多，等同於你在新舊房交接的期間，資金壓力稍微喘一口氣。

四、目前市場現況補充

2026 年台股維持在相對高位，部分獲利了結的資金開始往不動產移動。從第一線的觀察來看，市場買方的結構在改變——自用買盤比例提高，投機型買盤已大幅減少。

另外需要特別注意：目前各家銀行的撥款水位仍偏緊，部分銀行會有排隊等撥款的情形。如果已有具體購屋計畫，建議提早（至少提前 1～2 個月）向銀行諮詢送件，避免因為撥款延遲影響交屋時間。

五、結語

買房的貸款條件，從來不是一個固定的答案，它取決於你個人的資產狀況、配偶名下的情形、以及每家銀行當下的授信政策。

這篇文章的目的是讓你在看房、談價、決定之前，先對自己的位置有一個清楚的輪廓。

如果你看完表格之後，對自己的情況還是不確定，歡迎直接聯絡我。在正式向銀行送件之前，先一起釐清，才不會走冤枉路。

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