回首民國 99 年初抵北大特區，那時我服務的第一間房屋公司就在遠雄紫京城樓下。 歲月如梭，從最初入住「上善若水」，到後來搬進對面的「樂活郡」， 一晃眼，我已在桃子腳學校周邊生活了整整 15 個年頭。 我深愛這裡的氛圍。寬闊的人行步道與扶疏綠蔭，讓這裡的空氣中總瀰漫著一種舒心的氣息。 這裡的生活步調是「慢」的，大多數時候我選擇步行。 大有路上，中西式早餐店林立，許多店家我一吃就是十幾年，那份熟悉的味道是早晨最踏實的開場。 晚餐後，我也習慣悠閒地散步至臺北大學校園，繞行一圈再漫步回家，這約莫一小時的路程，是日常裡最放鬆的微旅行。 在這裡成家、立業、生子，如今孩子們已升上國中。對家長而言，住這裡最大的奢侈，就是孩子早上能悠哉地睡到七點。在家吃完熱騰騰的早餐，只需步行越過一個大有路的紅綠燈，在導護家長的守護下安全進校。 下課後，若是需要補習，孩子們也能自主步行往返；週末假日，則和同學相約回學校打籃球。這份「離家近」的便利與安心，彌補了我兒時在外地求學、缺乏鄰里同儕陪伴的缺憾。真心覺得，能在這樣環境下成長的孩子，是幸福的。 談及生活機能，這裡亦是「剛剛好」的完美。騎車前往傳統市場只需十分鐘，若有臨時採買需求，全聯、家樂福也在五分鐘生活圈內。因此，我家幾乎天天開伙，我也常利用店裡的廚房大展身手，與同事分享料理，採買食材從來不是問題。 以此為圓心，周邊的「北美館」、「樂活郡」、「世界公園」、「紫京城」、「上善若水」與「翡冷翠」，都是我最熟悉的社區。每天穿梭在校園與萬坪公園之間，見證了這裡的便利交通：社區門口即有 932 直達板橋、922 前往土城永寧，更有 939 路線直通台北市中心，開車族也能迅速銜接樹林交流道。 我很用心地生活在這裡，也熱愛將這份真實的體會分享給客戶與朋友。這裡的鄰居溫暖且好相處，就像今天，一位熱心的鄰居朋友因為麵包店多做了些麵包，便託我代為發送給社區住戶共享。我的店面，彷彿也成了一個充滿人情味的鄰里分享站。 如果您也嚮往這樣的生活，歡迎隨時來店裡喝杯茶、品嚐咖啡，讓我們聊聊關於這裡的故事，或許，我們很快就會成為鄰居。

文／連店長（三峽北大特區） ## 【當鄰居成為客戶】 這一次成交的物件，就在我自己住的社區。屋主不僅是客戶，更是平日見面的鄰居。委託的過程很坦白，她告訴我：「連店長，我閨蜜也是做房仲的，所以我沒辦法給你專任約。」 我笑著說沒關係，能為鄰居服務，形式不重要，我一樣會全力以赴。 因為是自己住的社區，介紹起來的感覺很不一樣。一開賣我帶了兩組買方，剛好也都是同社區的住戶，一位是想接家人過來就近照顧，一位是想置產收租。 身為這個社區的委員會成員，我對這裡的一草一木、優點缺點，比誰都清楚。面對買方，我沒有避重就輕，而是選擇「如實告知」。因為我就住這，我不希望為了成交一間房子，而失去鄰里間長久的信任。 ## 【繞了一圈，還是找你最安心】 就在銷售期間，某個晚上接到一通陌生的來電。對方在電話一開頭就說：「連店長，我想跟你買那間房子。」聊了幾句才發現，他是從網路認識我的，而其實他已經跟別家仲介看過這間房了。 我好奇地問：「既然都看過了，怎麼會特地繞回來找我談？」 電話那頭的他說得很直接：「因為我知道你也住這個社區。跟別家買我怕找不到人，跟你買，我比較放心，你也住這邊，絕對找得到！」 這句話讓我忍不住笑了出來。是啊，「找得到」，這三個字聽起來很簡單，但是對我來說，就是最大的承諾！ ## 【好事多磨，見證堅定的選擇】 價格談妥了，但簽約的過程卻像是一場耐力賽。 原本約好假日早上十點簽約，卻因為屋主其他的委託仲介使出了「拖延戰術」——聲稱手邊有斡旋要進來，要屋主再等等。這一等，就讓買方從早上空等到下午。我先請買方回家休息，同時不斷與屋主溝通確認狀況。 雖然中間波折不斷，甚至一度被同業卡住，但屋主最終看見了誰才是實實在在處理事情的人。下午，買方重新回到談判桌，我們順利完成了簽約。 ## 【結語】 簽約結束的那一刻，心情有些複雜。我們歡送了一位老鄰居邁向新生活，同時也幫社區迎接了一位好鄰居。 從「一般約」到「順利成交」，證明了信任不需要合約綁定。因為我就住在這裡，這份安心，就是最有力的契約。

# 一對自己拿油漆桶刷牆的屋主 —— 那天我決定,一定要幫他把房子賣掉 ## 📌 重點摘要 - **專任約不是保證,而是責任**：有些屋主簽同業專任約四個月,結果接到的是「同一家店裡三個不同業務」的開發電話,自家簽約的人反而敷衍。 - **一般約也能賣得好**：關鍵從來不是合約形式,而是**那個人有沒有把你的家當一回事**。 - **屋主願意自己打掃、油漆的那種愛惜,會改變房子的故事**：買方接手的不只是坪數,是一個被好好對待過的家。 --- ## 一、事情是這樣開始的 這個案子,我想記下來。 屋主之前簽過一家同業的專任約,四個月,中間也聽從業務的建議降價但還是沒賣掉。 屋主太太後來跟我講過一句話,我一直記得: > 「其他品牌幾乎都打來問過,同一家店還有兩三個不同業務打過。**你們家怎麼完全沒派人來?**」 其實既然他簽了專任,我就不該去干擾。這是我尊重合約精神的方式,就算明知道不主動去敲他,可能就會錯過。 後來專任約到期,他改簽一般約,我接了。 --- ## 二、一個晚上 9 點,我推開門 —— 屋主夫妻在裡面打掃 有一天晚上快 9 點,我要帶看。 開門進去,看到屋主夫妻兩個人還在房子裡打掃。他們下班有空就過來整理一下,維持屋況。 又過了沒多久,假日早上我再帶看,看到他們在**油漆**。 屋主太太笑笑跟我說:「想說賣相好一點,房子快點找到好主人。」 那句話我聽完,心裡就打定主意 —— **這個案子我一定要讓它成交。** 這種對自己房子這麼愛惜的屋主,真的不多見。 有天一早他打電話給我,說浴室洗手台下面在滴水。我說我馬上上去看。打開檯面保護蓋,判斷是接頭鬆了,拿工具鎖緊就好。不是什麼大事,但他很感激。 我也沒覺得這叫服務,就是鄰居之間能幫就幫。 --- ## 三、買方原本要找兩房,後來被屋主感動了 一般約簽了兩個多月,我找到一組買方。 有意思的是,他們**原本要找的是兩房**。 談了將近一個禮拜,成交了。 從去年賣到今年,大半年的時間。不是最高總價、也不是最漂亮的成交, 但是**是我特別想記下來的一個案子**。 --- ## 四、這件事提醒我的兩件事 ### 1. 專任約不是保證,是責任 | 情況 | 常見誤解 | 實際狀況 | |------|---------|---------| | 簽了專任約 | 「我家一定會被當 VIP」 | 有時候反而被擺著 | | 開發電話 | 「專任期間別家不能接觸」 | 同業照樣打,屋主心裡會比較 | | 簽約時 | 「找大品牌就沒問題」 | **找對人比找對招牌更重要** | 簽了專任約卻被敷衍的屋主我遇過不止一個。 **專約屋主一樣需要積極對待。** ### 2. 一般約也能賣得好,關鍵在人 這個案子其實就是證明。 **關鍵不在你簽什麼約,而是你找的那個人有沒有把你的家當一回事。** --- ## 五、寫給正在賣房子的你 如果你最近也在考慮賣房,我有幾句很直接的話想說: - 別只看品牌招牌,要看**當面跟你聊的那個人**怎麼談你的房子。 - **如果他對你的房子講得出細節**(屋況、動線、採光、社區特性),代表他認真看過。 - 如果他只會跟你談價格、談話術、談銷售節奏,那你要小心。 - **問他一個簡單的問題**:「如果我簽給你,你接下來三個月會做什麼?」—— 他答不出具體的,就是沒想過。 --- ## ❓ 常見問題 FAQ **Q：專任約和一般約,到底哪個比較適合我？** **A：** 這沒有標準答案。專任約的好處是責任集中、議價不會亂,缺點是如果遇到不積極的業務,時間就浪費了。一般約的好處是同時有多人在為你跑,壓力分散,但也可能出現資訊混亂、價格被洩底的情況。**決定因素不是合約類型,是你信任的那個人是誰。** **Q：我房子放了很久沒賣掉,是不是該降價？** **A：** 不一定。有時候問題不在價格,是**露出不夠、帶看沒力、屋況沒整理**。先檢視這三件事,再討論價格。房子賣不掉通常不是單一原因,是組合問題。 **Q：我自己整理房子、油漆,真的有用嗎？** **A：** 非常有用。買方進門看到的第一印象,決定他要不要認真聊。一個乾淨、有人愛惜過痕跡的家,和一個雜亂、顯得疲憊的家,給買方的感受完全不同。**這不是包裝,是尊重自己住過的房子。** --- *在北大這邊生活這些年,我做房仲的邏輯很簡單 —— 陪你**買對房、放心賣好房**,分享日常。如果你最近也在考慮賣房,歡迎先來聊聊,不聊買賣也可以。* **📲 想聊聊嗎？** LINE 官方：**@691house** 來電：**02-26806950 / 0972-722-065** 門市：新北市樹林區學勤路 691 號 官網：nra26806950.com **作者｜連臣均** 全國不動產 北大樂活加盟店

想要當個精打細算的買房高手，除了要慎選專業度高、值得信賴的不動產經紀人，協助居中與屋主談個好價錢之外，了解買房過程中需要繳納的稅費成本，才能精準掌握購屋預算，聰明置產、安心成家! 親愛的買方，您知道「買房」需要繳納的稅費有哪些嗎? 這些稅費金額該如何預先試算呢?如何選擇有利的節稅方式降低持有房產的成本呢?接下來就讓最專業的#全國北大樂活團隊 為您說明，帶您認識買房要繳那些稅~ <<不動產交易稅>> 房屋買賣移轉時，買方應負擔的稅費主要包含:契稅、印花稅及地政登記規費，以下分項為您說明各項稅費的計算方式。 l   契稅 契稅係指建物所有權因買賣、贈與、交換、分割等移轉行為而變更時，依法由取得所有權人(即買方)按契約所載之建物價額，向主管機關所申報核課之契約稅。 -   計算公式:「契稅」=「房屋現值」×「契稅稅率」 -   房屋現值:每3年調整一次，由縣市稅捐處派稽查人員評定。一般而言屋齡新、建材優、地段好的建物，評定現值較高，實際交易當時的房屋現值可向房屋所在地之稅捐稽徵機關利用網路、書面或臨櫃申辦查詢。 -   契稅稅率:依交易種類不同，稅率介於2%~6%之間，一般常見的買賣跟贈與，契稅稅率均為6%。 l   印花稅 印花稅是一種憑證稅，在中華民國境內成立的不動產買賣契約，就要先完成印花稅的繳交，始能向主管機關申請依契約辦理移轉登記。 -   計算公式:「買方印花稅」= (房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%。 -   辦理過戶時，需要簽署公契，並完成貼印花稅票，才能辦理產權移轉登記。 l   地政登記規費 地政登記規費是指在辦理土地及建物移轉登記時，所需支付給地政機關的相關費用，通常由買方支付，實務上多委由代書辦理，於點交結算前買方再與代書進行結算。 -   買賣登記規費:按「房屋現值」或「申報地價」或「權利價值」的0.1%計算。 -   房貸抵押權設定規費:按「貸款金額」*1.2倍的0.1%計算。 -   書狀費:申請核發建物或土地權狀每張費用80元。 <<不動產持有稅>> 買方取得不動產後，在持有期間內每年均須繳納的不動產稅賦，可事先估算掌握長期持有成本。 l   地價稅 在買屋時通常以「交屋日」為分算點，買賣雙方依持有天數作比例分攤；買方成為土地所有權人後，每年11月均需繳納地價稅，為持有期間固定成本。 -   自用優惠稅率-2‰ -   一般累進稅率-10‰~55‰   l   房屋稅 在買屋時通常以「交屋日」為分算點，買賣雙方依持有天數作比例分攤；買方成為房屋所有權人後，每年5月均需繳納地價稅，為持有期間固定成本。 -   自住優惠稅率-1.2% -   非自住一般稅率-1.5%~3.6%   <<給買方的實用小建議>> l   可透過「財政部稅務入口網-線上稅務試算」網頁，進行稅金線上試算。 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/online-service/tax-pre-calculation l   交易個案條件不一，能否適用優惠稅率，建議屋主可委託專業的房仲團隊進一步試算評估，可協助您找出最有利的節稅方式。 l   囤房稅2.0將於2024年7月上路，若名下持有多戶房產，房屋稅的負擔可能加重，建議您可就房產配置及不動產持有成本的估算，向專業不動產顧問團隊諮詢。 買屋是人生最大的投資，務必要慎選值得信賴的房仲團隊，#全國-北大樂活團隊 專營#三峽 #樹林 #北大重劃區 ，成交經驗足、專業知識高，在地服務口碑佳，能精準掌握市場脈動，是您#北大特區買房 的最佳置產顧問!

您好，我是連店長，全名連臣均，民國92年退伍後入行、自99年起深耕新北市北大特區，已經在這裡超過15個年頭。從一位單打獨鬥的房仲業務在此成家立業、購屋置產，到現在帶領團隊，我一直相信—— 房仲這條路，不是來體驗人生的，是來挑戰自己能不能翻身的 。 也正因為這樣，我們更懂得珍惜每一間屋主託付的房子。 我們的堅持很簡單卻很難得： ✅ 把每一間房子都當成是自己的房子一樣照顧 ✅ 用心整理屋況、粉刷牆壁、清潔打掃，讓第一眼印象加分 ✅ 拍出動人的照片與影片，用專業包裝呈現物件價值 ✅ 在地深耕，熟悉區域行情與買方動態，找到最合適的買主 我們做的不只是「仲介」房子，而是幫助每位屋主在人生的重要關卡上，安心地邁出這一步。 👥 我們不是一個人，是一個團隊在服務您 許多屋主會擔心：「我的房子交給你之後，是不是你一個人在處理？」 我們的答案是：「 不是只有我，而是我們整個團隊在幫你賣房。 」 我們的團隊每週開會，針對每間委託物件進行進度追蹤與行銷討論。我們有： 📷 專業攝影與剪輯同仁 ，確保每支影片、每張照片都有最佳視覺呈現 🧹 屋況整理職人 ，協助基本粉刷、清潔，讓房子維持最佳狀態 📈 數位行銷推廣 ，讓物件曝光在對的平台、對的時間、對的買方眼前 🧠 談判經驗豐富的業務團隊 ，為您爭取最有利條件 這些資源，不是每家房仲都有。我們不是只在意成交，更重視「成交過程是否讓屋主安心」。 🌟 我的承諾：你不是委託一張合約，而是交給一群人全力以赴 我們了解屋主在賣房時的每一個焦慮、每一份不安，我們站在你的立場，思考每一個環節： 📊 該如何訂價？我們會以實價登錄與區域行情為依據，不誇大、不壓價 🎯 該怎麼曝光？我們會制定客製化行銷計畫，從網路到社群，全力推廣 📝 該怎麼成交？我們會協助你把關條件、簽約流程與後續交屋 而我本人，也會全程參與，絕不只是「簽完約就看不到人」。 我相信， 房仲不缺努力，缺的是客戶對我們的信任。 我們的目標，是讓每一位屋主都能說出：「還好當時是交給你們處理。」 📌 若您還在考慮要不要委託，給我們一次見面溝通的機會，或許您會發現，原來找對團隊，是賣房成功的關鍵。 💬 我是連店長，帶你看好房，也帶你賣好房。 期待有機會為您服務！

服務範圍： 主力服務範圍為三鶯線(土城、樹林、三峽、鶯歌)皆可服務 老客戶或介紹客戶不分區域都幫您把關！ 緣起： 現在租屋市場越來越成熟、政府補助越來越多， 但是還是有很多房東跟房客對這方面的資訊不是很了解， 我們也很積極投入這個包租代管的租賃市場，希望讓市場更透明、更安全， 讓房東與房客都能更有保障！ 而我們樂活團隊扮演的媒合角色主要起因爲服務周遭的鄰居， 樂活店就是扮演一個服務資訊站。 對房東有什麼好處呢？ 一、房東不僅可以享有地價稅、房屋稅如自用稅率的優惠， 也有年度個人綜所稅的優惠！(月租金免稅額15000元、費用扣除率高達60%) 二、每年還有1萬元的修繕費補助 三、公證費也有補助，讓您租的更安全 四、還有居家保險補助！ 對房東來說，這麼多優點！我們就是希望報給你知！ 最大的重點是交給我們幫你過濾租客、幫你看頭看尾跑文件審核， 都不用錢！ 免服務費！ 免服務費！ 免服務費！ 有興趣的可以加好友詢問！

## 📌 重點摘要 - 房仲不是只有帶看和成交，找到自己的個人定位才是長期經營的起點 - AI 工具（NotebookLM、Claude）能把上課筆記快速轉成可用的自媒體人設 - 不會話術也能做房仲，願意講真話的人反而走得久 --- 前陣子跟全國不動產板橋非凡團隊的榮姐聊天，她說她們店邀請講師開了一堂 AI 自媒體課，問我要不要一起去。 原本課是在台北大安區辦，從三峽過去要跑一趟，我有點猶豫。板橋這一場對我比較近，就乾脆帶同事一起去學。 （謝謝榮姐的邀約，不然我可能就錯過這堂課了。） 這是我第一次正式坐進教室學這種東西。之前偶爾也自己摸 FB、YouTube，拍過幾支短影音和開箱，但都是皮毛，一直對這種系統性的課程充滿好奇。 ## 🏫 三小時的課，沒有冷場 這堂課是我們配合的履保建經公司「安新建經」主辦的，講師是葉美君老師和唐門老師。下午一點到四點，三個小時，全程沒有冷場。 ### 第一段：葉美君老師講「黃金 3Q 個人定位」和「鑽石九宮格」 這部分是我最欠缺的。 一直以來，我從沒靜靜坐下來想過這兩個問題： **「我到底想服務什麼樣的客戶？」** **「我跟別人不一樣的地方是什麼？」** 葉老師用這兩個工具，啟發我去想這些事。上完這段我才意識到——自媒體開始之前，要先找到自己的個人定位。 ### 第二段：唐門老師帶實際拍攝和剪輯 我自己有在用「開拍」App 和一些剪輯軟體，但你真的要我教人，我還真不知道怎麼教。唐門老師很厲害，用實際操作、淺顯易懂，台下學員很快就跟上了。 三小時內完成兩支成片，這種教學效率太神奇了。 --- ## 🏢 另一個收穫：看見一個百人團隊的學習氛圍 全國不動產板橋非凡團隊在我們體系裡本來就是指標旗艦店，有百人以上的業務精英。 帶同事一起去，也讓我們這群小綿羊們感受一下這種百人團隊的氛圍。我能感覺得到，這群菁英不是被逼來上課的——一個團隊能夠持續學習、不斷精進，這件事本身就讓我嚮往。 --- ## 🤖 回程路上，我開始用 AI 把課堂變成自己的東西 半天的板橋之旅，收穫真的很多。 回程搭捷運、搭公車的路上，我就把上課的錄音檔和隨手拍的幾張簡報，上傳到 NotebookLM 請它整理成筆記。回家之後，我再把這份筆記丟進 Claude，一問一答、一步一步，把課堂上的「黃金 3Q 定位」和「鑽石九宮格」套用到自己身上，逐步建立我的自媒體人設定位。 | 工具 | 用途 | 效果 | | NotebookLM | 把錄音檔和簡報轉成結構化筆記 | 省下整理時間 | | Claude | 一問一答，幫我把課程觀念套用到自己身上 | 建立個人人設定位 | | 開拍 App | 拍攝與剪輯短影音 | 快速產出成片 | 就像老師說的——自媒體已經不是一個趨勢，是一個必備的工具。 --- ## 💡 給同業、給新人的一點想法 如果你要做自媒體，以前可能要花錢請顧問諮詢一兩個小時，甚至花一個禮拜讓對方了解你，才能幫你找到定位。 但現在透過 AI，我省下大量時間，可以同時推進很多事。**重點是——能讓想法落地。** 說到新人，我常跟剛入行的同事分享一件事：這一行不是「會說話的人」才有資格做，是「願意講真話的人」做得久。 我自己也不是天生的業務型，不會華麗的話術。開發電話第一句就是「你好，我是全國不動產連臣均」，前輩聽到會搖頭，說這樣馬上會被掛電話。確實會。但我還是堅持這樣做——因為前面那一分鐘講的是真話，後面十年的關係才站得住。 接下來的世界，資訊絕對是大爆炸、大氾濫。再來比的，是你的**學習力、提問力、判斷力**。 不會話術沒關係，不懂 AI 也沒關係——願意坐下來好好想「我是誰」、願意學習新工具的人，路會越走越寬。 --- ## ❓ FAQ **Q: 不會話術、不是業務型個性的人，適合做房仲嗎？** A: 適合。這一行走得久的人，不一定是最會講話的，而是最能讓客戶安心的。話術可以學，但真誠學不來。我自己就是這樣的例子。 **Q: 新人剛入行，最該先做什麼？** A: 先別急著搶單或學話術。建議先坐下來想清楚三件事：我想服務什麼樣的客戶、他們最在意什麼、我能給他們什麼別人給不了的。這三個問題回答得出來，後面才有路走。 **Q: AI 工具對房仲實際有什麼幫助？** A: 至少兩個面向。 一是「內部整理」：上課錄音、客戶對話、市場資料都可以快速整理成筆記。 二是「對外溝通」：自媒體文案、影片腳本、社群經營都能大幅省時。 但工具是輔助，核心還是人對客戶的誠意和判斷。 **Q: 想找連店長聊買房賣房，怎麼聯絡？** A: 歡迎加 LINE @691house，或直接來電 0972-722-065 / 02-26806950。不聊買賣也可以，聊聊北大、三峽、樹林的市場觀察都歡迎。 --- 謝謝安新建經辦了這堂課，謝謝葉美君老師和唐門老師的用心分享，也謝謝板橋非凡團隊榮姐的邀約。 **📞 連臣均｜全國不動產北大樂活加盟店** 📍 新北市樹林區學勤路 691 號 📱 0972-722-065｜☎️ 02-26806950 💬 LINE 官方：@691house 🌐 官網：nra26806950.com

## 📌 重點摘要 - **限貸看的不是「家裡幾間房」**，而是新屋登記人名下有沒有房貸；規劃得當，配偶可視為首購，貸款成數與寬限期都有空間。 - **房地合一稅的「重購退稅」配偶間可互退**，兩年內完成、兩屋符合自住設籍即可。 - **最容易踩的雷是戶籍時機與五年列管**：遷戶籍太早會讓稅全部破功；領了退稅之後 5 年內不能賣、不能租、不能遷出。 上週帶一組年輕夫妻看房。 孩子還在學齡前，現在住的是兩房。衣服、玩具、書本堆得滿滿的，再來可能還有老二，兩房實在不夠用。他們很明確——想換三房，小換大。 現在住的 A 屋是自有的，先生還在繳房貸。看完 B 屋走回店裡，太太有點猶豫地問我： > 「連店長，我們這樣買新房子，會被限貸嗎？房地合一稅要不要多繳很多？」 先生接著補一句：「我們想先買再賣，稅會不會很麻煩？」 說實話，這是我最常被問到的一組問題。首購是面對「一間房」的決定，換屋是同時面對「兩間房」的連動——稅、貸款、戶籍、時間點，任何一個環節卡住，幾十萬就沒了。 --- ## 問題一：老婆買大屋，會被二屋限貸嗎？ 這是最多人誤會的一題。 大家聽到「限貸」就緊張，以為家裡已經有一間房，下一間就一定會被打壓。**真正的關鍵是：新屋登記在誰名下，那個人名下有沒有房貸。** 以這對夫妻來說，A 屋房貸在先生名下，太太名下乾乾淨淨。B 屋如果登記在太太名下： - 銀行會視太太為**首購族** - 貸款成數最高可以到 **8 成** - 可以申請**寬限期**（前期只繳息不還本） 這不是「鑽漏洞」，而是夫妻雙方本來就有權利各自規劃自己的不動產。只要是真實自住、真實規劃，合法合規。 --- ## 問題二：房地合一稅的重購退稅，配偶可以互退嗎？ 可以。很多人以為只能「同一人賣、同一人買」，其實配偶間的換屋也適用。 | 條件 | 說明 | | 時間 | 兩年內完成賣 A 買 B（順序可顛倒） | | 用途 | 兩屋都符合自住設籍條件 | | 小換大 | B 總價 ＞ A 總價 → 可全額退稅或扣抵 | | 大換小 | B 總價 ＜ A 總價 → 按比例退稅 | 那「400 萬免稅額」跟「重購退稅」怎麼選？ | 狀況 | 建議選擇 | 原因 | | 獲利 400 萬以內 | **400 萬免稅額** | 新屋自由，沒有後續限制 | | 獲利超過 400 萬 | **重購退稅** | 省稅金額通常更高 | 但重購退稅不是白吃的午餐——後面的五年列管才是代價。 --- ## 問題三：三個最容易踩的地雷 ### 地雷一：土增稅不能配偶互退 房地合一稅可以配偶互退，**土增稅不行**。土增稅要退，必須同一人賣、同一人買。 不過台灣的土增稅優惠留了不少空間給自住換屋族：**一生一次**自用住宅優惠稅率 10%（一般稅率 20%～40%）；用完之後還有**一生一屋**，符合持有並設籍滿 6 年、無出租營業等條件，還是可以用 10% 優惠稅率。多數自住換屋族都有牌可以打。 ### 地雷二：五年列管條款 領到重購退稅之後，**5 年內不能賣、不能出租、不能遷出戶籍**。違反其中一項，國稅局就會把退的稅全部追繳。 有個老客戶跟我聊過，退稅退了一百多萬，第三年工作調動想賣房，才發現要吐回去——整個規劃打亂。申請重購退稅前，一定要想清楚：未來 5 年會不會動這間房？ ### 地雷三：戶籍遷徙時機 「自住設籍」的認定，**簽約那一刻 A 屋必須有戶籍**。有些客戶想早一點把小孩戶籍遷到 B 屋學區，好意是對的，但遷太早，A 屋就不符合自住條件，稅全部破功。 正確順序是：簽約前 A 屋保留戶籍 → 完成過戶拿到 B 屋後再遷。學區跟稅務，一個都不能少。 --- ## 最後想跟換屋族說的話 那對夫妻聽完後，太太說了一句讓我印象很深的話： > 「原來換屋不是『賣舊的、買新的』這麼簡單。」 對。換屋是兩間房、兩個人、多個稅目、多個時間點的連動規劃。 買賣屋有很多眉角，建議把自己的狀況和規劃，跟你信任的房仲或代書討論，請他們給你具體建議。每個家庭的情況都不一樣，沒有標準答案。 --- ## ❓ 常見問答（FAQ） **Q：夫妻共同貸款，新屋只登記老婆名下，這樣算首購嗎？** A：如果「借款人」只有老婆一人，且老婆名下本來沒有房貸，銀行通常會以首購條件核貸。但實務上銀行會審查收入、信用等，建議在議價前先請熟識的代書或銀行試算一下。 **Q：重購退稅領了之後真的必須賣，有補救辦法嗎？** A：沒有。五年列管內賣、租、遷戶籍，國稅局會追繳原本退的稅，沒有補救空間。所以申請前一定要把未來 5 年的工作、家庭、就學規劃想清楚。 **Q：我想把小孩戶籍先遷到 B 屋學區，真的不行嗎？** A：原則上要等 A 屋賣掉、B 屋過戶完成之後再遷。若有特殊學區時程壓力，建議先跟代書討論「簽約時點」和「戶籍遷入日」能不能配合——這部分要看個案，不能一概而論。 --- ## 如果你正在規劃換屋 可以先把這幾件事盤一盤：A 屋登記誰的名下？房貸誰的名字？學區要不要兼顧？未來 5 年會不會有變動？把這些搞清楚，討論起來會更對焦。 在三峽、樹林、北大特區想聊聊自己的狀況，歡迎： - 💬 LINE 官方：**@691house** - 📞 直撥：**0972-722-065** 我可以幫你先看看、算一算，給你具體的建議。 --- **連臣均｜全國不動產北大樂活加盟店**

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近期新台幣升破30元，市場震驚，房價會受影響嗎？我們從匯率、資金流向到供需政策，深入解析你真正該關注的是什麼！ 💰 為什麼台幣升值會引發房價下跌的聯想？ 最近，台幣兌美元一度升破30元，盤中甚至見到「29字頭」，創下近40年最大單日升幅，連中央銀行總裁楊金龍都出面說話，可見市場有多震撼。 不少人開始擔心，這波台幣升值，會不會像當年日本一樣引發資產泡沫破裂，進一步導致房價下跌？ 但我想說的是： 這樣的邏輯，太過簡化，也忽略了整體經濟脈絡。 🔍 台幣升值到底意味著什麼？ 匯率其實可以很簡單理解： 台幣升值 ：1美元可以換到的台幣變少，也就是「新台幣變強了」。 對我們生活的影響： 換美金、出國旅遊變便宜 進口原物料變便宜（如鋼筋、水泥、石油） 加油變便宜、進口商品可能降價（像美牛） 所以台幣升值會讓 建築成本理論上下降 ，有人就會說：「那房價是不是也會跟著跌？」 答案是—— 不一定，甚至反過來說，有可能會讓資金更想流入房地產。 🚪 升值反而可能吸引資金進入房市，為什麼？ 這點很多人會忽略，但事實上「資金流動」才是背後更值得關注的現象： 1. 海外資金匯回台灣的誘因增加 外幣換新台幣變划算，對於在海外投資的高資產族群來說，現在是一個很好的時機把資金「匯回台灣」，而最容易被選擇的投資項目之一就是—— 不動產 。 2. 全球市場震盪，避險需求增加 2025年以來，全球股市、債市、匯市波動劇烈，不確定性升高。這時候房地產作為實體資產、波動較低的避風港，自然成為資金考慮的選項。 3. 建商與法人資金操作更積極 當建材便宜、利率仍處低檔，建商推案意願增加，壽險、投信、甚至一般大戶也可能提前佈局。 🏠 那房價真正會跌的關鍵是什麼？ 雖然建築成本是房價結構的一部分，但真正在影響房價的因素，順序應該是： 供需結構 （區域人口流入 vs 推案量） 政府政策 （如囤房稅、平均地權條例、房地合一稅） 土地成本 （尤其在雙北、六都土地稀缺） 利率環境 （決定貸款負擔） 經濟信心與資金流動 最後才是匯率因素 （間接影響建材與資金流向） 也就是說： 匯率只是背景音，主旋律還是土地＋政策＋供需。 🇯🇵 台灣會不會像日本一樣，走向「失落20年」？ 很多人也會引用日本的例子，說當年日圓升值後，資產泡沫破裂，房價腰斬，進入失落的20年。但我們必須看到差異： 日本當年是股市與房價已經 暴衝過頭 金融系統鬆綁、槓桿過高，導致泡沫破裂 台灣目前雖然房價偏高，但政策明顯抑制炒作 銀行放款保守、土地管制嚴格，泡沫風險沒有那麼高 所以，不能把「台幣升值」直接對照「日本崩盤」，情況不一樣。 ✅ 結論：你真正該問的，是「你準備好了嗎？」 與其一直等房價跌、等匯率變，不如問自己幾個更實際的問題： 你有沒有找到符合需求與預算的物件？ 你了解房貸利率與你的財務壓力嗎？ 你現在的租金成本是否已經不合理？ 你投資的是生活需求還是投機心理？ 我想說的重點是： 掌握時機，比等待時機更重要。 📩 歡迎留言交流！ 我是連店長，今天跟大家聊聊時事與房地產的連動。這是一個初步的觀察與分享，如果你對台幣升值、資金動向、房價趨勢有不同想法，也歡迎留言討論。

這篇用一個實例帶你一步步搞懂！ 📍 案例說明：小連在 113 年 4 月賣出一間繼承來的老公寓 這間房屋是小連的長輩在 民國 78 年 購入，因為買入時間早，所以適用「 舊制課稅 」。 小連是在繼承後出售，因此「 成本 」可以從以下來源取得： 遺產稅財產清單 或參考繼承時的房屋稅單、地價謄本等資料 📌 繼承時的成本資料如下： 房屋成本： 203,900 元 土地成本： 3,523,196 元 📌 出售時（113年4月）的成交價： 1,600 萬元 房屋現值： 200,700 元 土地公告現值： 3,902,273 元 🧮 舊制財交稅怎麼算？ 舊制採「 核實認定 」的計算方式，公式如下： [ 賣出總價 - 原始取得成本 - 房屋相關費用（須附憑證） ] × 房地比 其中，房地比的計算方式為： 出售時 房屋評定現值 / ( 出售時 土地公告現值 + 出售時 房屋評定現值) 所以用手算的財交稅金額應為： (16000000-203900-3523196)*[200700/(200700+3902273)] =600338元。 另因為是兄弟各持分1/2，故實際要併入報稅金額為300169元。 接下來跟大家說明怎麼在網路上自行申報： 一、搜尋『網路報稅』，進入財政部電子申報繳稅服務網，可以點選WEB線上版 二、我比較習慣用第一個：行動電話認證 三、經過身份驗證後進入報稅系統( 記得手機拍QRcode要改為行動網路喔，不要開wifi ) 四、進到報稅系統，在『填寫所得』頁面，點選『新增所得資料』 五、這裡預設的所得資料有好幾種，你如果有其他所得也是從這邊新增，那我們今天是針對售屋(舊制)的財產交易所得，所以選『財產交易所得(房屋-自行列舉必要費用及成本)』 六、所得格式為『76房屋財產交易所得』 七、這裡很重要！因為我們是 繼承取得，所以成本國稅局一定會知道！ 一定要核實申報喔！ ◼︎在「買入即賣出房地價格是否劃分」的地方點選 【否】 。也就是 收入總額=實際賣出金額。 ◼︎點選「修改房屋/土地現值」～填入出售時的房屋評定現值＆土地公告現值， ◼︎這從代書提供的印花稅單可以得知。 八、依著系統上的指示填寫，新增完成後，就會顯示一筆所得資料 九、不會太難，再來就是把這筆交易當初的買賣資料拍照上傳即可。 以上分享，有任何房地產相關的問題，都歡迎加line詢問交流 🏡  想掌握第一手房市情報？ 加入【連店長帶你看好房】LINE 官方帳號 三峽北大特區專人帶路，幫你買對房、賣得好！ 📩 點擊加入：🔗 https://lin.ee/cS5JuoB 或搜尋：@691house 🎁你會獲得： ✅ 免費屋況估價｜區域行情分析 ✅ 貸款利率諮詢｜買賣策略分享 ✅ 每月必賣好屋精選＋限時活動通知 追蹤連店長，帶你看好房！ ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ 加欣房地產開發有限公司 經紀人：徐睿甫  (111)桃市經字第001852號 全國不動產 北大樂活加盟店 新北市樹林區學勤路691號

🏡 樂活店薪獎制度四大主軸 打造適性發展的舞台，讓每一種努力都有回報 我是連店長，一名從第一線房仲業務做起，深耕20餘年的房仲人。我深知業績「月月歸零」的壓力，也看過太多優秀的業務在制度中被耗損。 所以在成立樂活店的時候，我就設計了一套能 兼顧努力、貢獻與長期發展 的獎勵機制，讓夥伴們不只拚當下，更能看見未來。 ⭐️ 1｜ 業績獎金：成交就是高回饋 我們的獎金制度從 成交55%起跳 ，不玩模糊帳、不扣奇怪的費用， 讓你的努力直接反映在收入上。 公司會協助處理開發、文宣、品牌等後勤支援，讓你能專注成交、輕裝上陣。 ⭐️ 2｜ 組織獎金：你找的人，公司會一輩子感謝你 我們設計了 終身介紹費制度 ：只要你介紹的夥伴留在公司、持續成交， 公司就會為你每一筆成交額外提撥獎金， 長期回饋 。 另外也設有「領導獎金」制度，給有能力組織與帶店的夥伴一個發揮的舞台。 ⭐️ 3｜ 永續獎金：讓做得久的你，越做越輕鬆 長期留在團隊、每年穩定達標的夥伴，我們會逐年 調高獎金起跳比例 （從55%開始向上調整） ，並提供年度分紅。 這不是只有老闆能領的分紅，而是公司將你視為 創業夥伴、核心股東 的具體表現。 ⭐️ 4｜ 激勵獎金：每一次亮眼表現，都不會被忽略 每月、每季、每年，我們都設計有彈性的激勵制度：不論你是單月衝高，還是年度績效穩定，只要你付出、創造價值，就會被看見，也會被肯定。 🎯 制度設計的核心理念是：「讓你越做越穩，越做越輕鬆」 想專心拚業績？我們讓你無後顧之憂，收入透明、回饋到位。 有招募力？公司終身提撥獎金感謝你的貢獻。 有領導力？我們提供舞台，讓你發揮組織影響力，創造更大價值。 所有制度都寫進我們的《公司規章》， 每位夥伴在入職面談時都能一一說明、清楚明白，制度說得到也做得到。 這是一間希望「一起做大、一起變好」的團隊， 在公平公開的制度下，我們相信： 每一份努力，都能創造共好。 ✅  加入我們｜讓職涯與生活，重新對齊！ 📩 點擊加入：🔗  https://lin.ee/cS5JuoB 或搜尋  LINE：@691house 關於連店長 https://www.nra26806950.com/post/關於連店長 全國北大樂活店薪獎制度＆規章 https://www.nra26806950.com/post/全國北大樂活店薪獎制度＆規章 🕒 彈性出勤 × 自主管理 × 團隊信任感，打造最人性化的房仲節奏 https://www.nra26806950.com/post/彈性出勤-自主管理-團隊信任感，打造最人性化的房仲節奏 🧭 給正在考慮換團隊的你｜連店長想說幾句真心話 https://www.nra26806950.com/post/給正在考慮換團隊的你-連店長想說幾句真心話 🎯 給想踏入房仲的新鮮人｜連店長的真心話 https://www.nra26806950.com/post/給想踏入房仲的新鮮人-連店長的真心話 🧭 想轉職當房仲？連店長想對你說幾句話 https://www.nra26806950.com/post/想轉職當房仲？連店長想對你說幾句話 關於連店長 https://www.nra26806950.com/post/關於連店長 全國北大樂活店薪獎制度＆規章 https://www.nra26806950.com/post/全國北大樂活店薪獎制度＆規章 🕒 彈性出勤 × 自主管理 × 團隊信任感，打造最人性化的房仲節奏 https://www.nra26806950.com/post/彈性出勤-自主管理-團隊信任感，打造最人性化的房仲節奏 🧭 給正在考慮換團隊的你｜連店長想說幾句真心話 https://www.nra26806950.com/post/給正在考慮換團隊的你-連店長想說幾句真心話 🎯 給想踏入房仲的新鮮人｜連店長的真心話 https://www.nra26806950.com/post/給想踏入房仲的新鮮人-連店長的真心話 🧭 想轉職當房仲？連店長想對你說幾句話 https://www.nra26806950.com/post/想轉職當房仲？連店長想對你說幾句話 ✅  加入我們｜讓職涯與生活，重新對齊！ 📩 點擊加入：🔗  https://lin.ee/cS5JuoB 或搜尋  LINE：@691house