學勤路上那棟「神秘大樓」終於要開賣，但 9 字頭背後，我想跟北大鄰居說幾句實話 北大特區焦點｜連店長房產筆記 前幾天散步經過台北大學正門口，學勤路那棟蓋了好幾年、一直沒對外銷售的二十七層大樓。 這棟樓在地人都知道。完工六年多，沒人住過，一樓店面進駐銀行，住宅部分一直按兵不動。網路上有人叫它「北大最神秘大樓」，也有人說它是「北大地標」。 案名叫「詠藝」，永裕居建設的作品。新聞說，傳出的開價從去年的 8 字頭，一路喊到 9 字頭。如果這個價真的成交，北大特區的房價紀錄會被刷新。 這幾天接到不少訊息，有同社區的鄰居、也有準備換屋的客戶。問的問題大同小異： 「北大要漲到 9 字頭了嗎？」 「那我家是不是也可以多開一點？」 「現在是不是不能進場了？」 一、「開價 9 字頭」和「行情 9 字頭」，是兩件完全不一樣的事 先講最重要的一件事：開價不等於成交價，更不等於區域行情。 北大特區目前最高的成交單價，依實價登錄資料，大致落在 6 字頭，整體區域平均約莫在 5 字頭附近。 換句話說，如果詠藝真的開到 9 字頭，那是「開價」高於目前區域「成交價」整整一半。 這件事有兩個解讀方式： 第一，建商對自己的產品定位很有信心。 第二，最終會不會成交，要看市場買不買單。 二、為什麼蓋好六年才賣？建商在等的是什麼 這棟樓 2019 年就拿到使用執照，六年都沒有公開銷售。 等什麼？ - 等三鶯線通車 - 等周邊價格墊高 - 等市場重新定義北大的價值 三、給北大屋主的幾句話 如果您正在賣屋，我會建議不要因為看到「9 字頭」新聞，就直接認為自己房子一定能同步跟上。 因為中古屋市場，最後還是回到： - 實價登錄 - 貸款條件 - 社區管理 - 屋況 - 車位 - 格局 這些基本面。 四、給買方的幾句話 如果你是買方。 我反而會建議： 不要只因為新聞焦慮。 真正適合你的房子，重點從來不是： 「有沒有 9 字頭」。 而是： - 自己負擔是否合理 - 房貸壓力會不會太重 - 生活動線適不適合 - 未來家庭需求合不合理 五、最後一句話 詠藝最後到底會不會真的站上 9 字頭？ 市場之後自然會給答案。 但我覺得這件事真正有趣的地方，其實不是價格本身。 而是： 它讓很多人開始重新思考： 北大特區，現在到底走到哪一個階段了？ 連店長｜全國不動產 北大樂活加盟店 電話：0972-722-065 ／ 02-2680-6950 官方 LINE：https://line.me/R/ti/p/@691house 地址：新北市樹林區學勤路 691 號

很多人買房，第一眼看的是格局、採光、裝潢、價格。這些當然重要，但如果你是在北大特區這種大型社區密集的生活圈買房，我會建議你多看一層：社區本身。 因為房子是你每天住的空間，社區則是你每天進出的生活系統。管理室、電梯、停車場、中庭、管委會、公設維護、鄰里互動，這些看似不起眼的細節，住久了才會真正影響生活品質。 一、房子漂亮，不代表社區體質健康 有些房子整理得很漂亮，進門第一眼很容易心動。但買房不是只買室內二十幾坪、三十幾坪的空間，也同時買進一個社區的管理制度與生活氛圍。 社區公共空間有沒有穩定維護？地下室是否乾淨明亮？電梯保養紀錄是否正常？管理室對訪客、包裹與住戶需求的處理是否有秩序？這些都不是廣告照片能完整呈現的內容。 【內文小標圖建議｜1200×630】社區中庭與管理室入口：乾淨、低彩度、建築雜誌感，標題「看房，也要看社區」。 二、看社區，要從日常動線開始 我自己長期在北大生活，對社區的感受通常不是從漂亮照片開始，而是從日常動線開始。早上出門，從大廳到車道順不順；孩子上學，步行路線安不安全；晚上回家，停車場照明、動線、電梯等待時間會不會造成壓力。 這些細節單看都很小，但每天重複，就會變成居住感。好的社區，不一定要豪華，但通常會讓人覺得穩定、有秩序、生活阻力低。 三、管委會與管理費，是社區體質的線索 買房前，我會建議特別留意管理費、公共基金、修繕紀錄與社區公告。這些資料不一定每次都能完整取得，但只要願意觀察，通常可以看出社區是否有持續維護的能力。 一個社區如果管理費長期不足，公共設施老化卻沒有修繕計畫，短期可能看不出問題，長期就可能變成住戶共同承擔的壓力。反過來說，社區若有穩定的維護節奏，即使屋齡增加，生活品質也比較容易維持。 【內文小標圖建議｜1200×630】管委會公告欄、電梯廳、公共空間細節拼圖，標題「管理，是社區的長期表情」。 四、北大特區的社區，要看生活圈連動 北大特區的房子，很多不是單純看一棟建築，而是看它與學區、公園、商圈、交通、街廓之間的關係。距離學校近不近、走路到公園方不方便、生活採買是否順路，這些都會影響未來轉手時的市場接受度。 同樣是三房，同樣有車位，位置與社區體質不同，買方心中的排序就會不一樣。這也是為什麼我常說，買房不是只比較每坪單價，而是要看這個價格買到的是什麼生活條件。 五、真正好的買房判斷，是先慢下來 看房時，很多人會急著問能不能出價、屋主底價多少、附近成交多少。但在出價以前，我更建議先問自己：這個社區我住得久嗎？我每天進出會舒服嗎？這個管理狀態我能接受嗎？未來如果要轉手，下一組買方會不會也認同這裡？ 價格可以談，裝潢可以改，但社區體質與生活動線很難靠入住後再調整。先看懂社區，再決定要不要談房子，通常會少走很多冤枉路。 【內文小標圖建議｜1200×630】北大街廓、公園、社區外觀與人行道生活感，標題「買的是房子，也是每天的生活」。 連店長觀點 在北大買房，我不會只看房子本身漂不漂亮。我會把社區、生活圈、管理狀態、未來轉手性一起放進來看。因為真正適合你的房子，不只是今天看了喜歡，而是住進去以後，日子能不能穩穩地過。 連店長｜全國不動產 北大樂活加盟店\n電話：0972-722-065 ／ 02-2680-6950\n官方 LINE：https://line.me/R/ti/p/@691house\n地址：新北市樹林區學勤路 691 號

三鶯線快通車了，北大特區房價真的會漲嗎？ 最近三鶯線的消息越來越密集。 新聞開始討論通車時間、捷運站周邊房市、三峽與鶯歌的交通改變，也有不少買方開始問我： 「現在買北大會不會太晚？」 「捷運通車後是不是又要漲？」 「三峽站附近的房子是不是最有潛力？」 「北大特區會不會因為三鶯線，再出現一波行情？」 這些問題都很合理。 因為交通建設，確實會影響一個區域的房市。但如果只用「捷運要通了，所以房價一定會漲」來看北大特區，我覺得會太簡化。 北大特區的房價，不是只靠捷運支撐。 它本來就是一個成熟的生活圈。 一、三鶯線通車，確實是北大特區的重要利多 先講結論： 三鶯線通車，對北大特區一定是加分。 原因很簡單。 過去很多人看北大特區，最常卡住的問題就是交通。 北大有學區、有公園、有社區規劃、有街廓感，也有不少大型社區和家庭型產品。可是對一些在台北、板橋、新莊、土城工作的人來說，心裡還是會有一個距離感。 他們會問： 「三峽會不會太遠？」 「每天通勤會不會很累？」 「沒有捷運，以後轉手會不會比較吃虧？」 所以三鶯線真正改變的，不只是交通時間。 它改變的是買方對三峽、北大特區的心理距離。 當一個區域從「沒有捷運」變成「有捷運系統接上來」，買方的接受度通常會提高。 尤其對首購族、換屋族、通勤族來說，捷運代表的不只是方便，也是一種生活安全感。 二、但捷運不是萬靈丹，不是每一間房子都會一起漲 不過，這裡要講清楚。 捷運是利多，但不是保證漲價的魔法。 很多屋主聽到捷運要通車，就會直覺覺得： 「那我的房子應該可以多賣一點。」 這個想法可以理解，但市場不一定完全買單。 因為現在的買方其實很精明。 他們不會只看一個捷運題材，就直接接受高開價。他們會拿實價登錄比，會看同社區成交，會看同類型物件，會算貸款，也會比較生活機能和屋況。 尤其這一兩年房市比較冷，買方觀望感變重，銀行貸款條件也比較謹慎。 所以現在不是「有題材就能隨便開價」的市場。 真正能因為三鶯線受惠的房子，通常還是要回到幾個基本條件： * 社區管理穩定 * 生活機能完整 * 到捷運站動線清楚 * 格局符合主流需求 * 車位條件好 * 開價沒有過度超前反映利多 * 屋況和價格能讓買方覺得合理 捷運會讓房子更容易被看見。 但最後讓人願意買單的，還是房子本身的條件。 三、北大特區跟一般捷運宅不太一樣 我覺得北大特區比較特別的地方是： 它不是一個單純靠捷運題材包裝起來的區域。 有些地方是因為捷運來了，才開始被市場看見。 但北大特區不是。 北大特區原本就有自己的生活邏輯： * 桃子腳學區 * 北大校園生活圈 * 萬坪公園 * 整齊街廓 * 大型社區聚落 * 家庭型自住客群 * 相對穩定的屋主結構 很多人搬來北大，不只是為了交通。 而是為了生活品質、孩子學區、社區環境、公園綠地，還有一種比較穩定的家庭生活節奏。 所以三鶯線對北大特區的意義，比較像是： 把原本已經完整的生活圈，再補上一塊交通拼圖。 這跟一般只賣「捷運幾分鐘」的產品不太一樣。 北大特區的價值，不應該只被簡化成捷運宅。 它比較像是： 一個原本就適合生活的區域，現在多了一個更完整的交通選項。 四、哪一種物件會比較有感？ 三鶯線通車後，比較容易被買方重新注意的，我認為會是這幾種物件。 1. 到三峽站動線清楚的社區 不是直線距離近就好。 買方實際在意的是： * 走路好不好走 * 騎車方不方便 * 接駁是否順 * 下雨天會不會麻煩 * 晚上回家動線安不安全 有些物件看起來離捷運不遠，但實際生活動線未必順。 有些物件雖然不是最近，但路線清楚、生活機能完整，反而更容易被接受。 2. 有平面車位的家庭型產品 北大特區很多家庭還是有開車需求。 即使捷運通車，車位仍然重要。 尤其對換屋族來說，平面車位幾乎是基本需求。未來捷運通車後，區域詢問度提高，有車位、格局方正、社區管理穩定的產品，仍然會比較有競爭力。 3. 總價帶合理的兩房、三房產品 捷運題材最容易吸引的，通常是首購族和小家庭。 但這類買方對總價很敏感。 不是單價漂亮就好，而是總價能不能負擔、貸款能不能過、每月還款會不會太硬。 所以未來不是所有房子都會被追價。 真正有機會被買方接受的，還是總價帶在市場主流範圍內的物件。 4. 社區條件完整的中古屋 現在預售屋價格高，交屋時間長，未來成本也不確定。 相較之下，中古屋有一個優勢： 看得到實際屋況，也查得到社區歷史。 管理好不好、住戶結構穩不穩、公共空間維護如何、停車場狀況怎樣，這些都不是紙上談兵。 對自住買方來說，這些比廣告話術更重要。 五、給買方的建議：不要只因為捷運而急著追價 如果你是買方，我會建議你不要只聽到「三鶯線快通車」就急著出價。 比較務實的做法是： 先看房子本身值不值得，再看捷運利多能不能加分。 你可以先問自己幾個問題： * 這間房子的格局，我真的喜歡嗎？ * 社區管理，我能接受嗎？ * 到捷運站的動線，是真的方便，還是只是地圖看起來很近？ * 這個價格，跟同社區實價登錄相比合理嗎？ * 如果未來要轉手，這間房子有沒有明確優勢？ * 每月房貸壓力，會不會影響生活品質？ 買房不是只買一個題材。 買房是買未來十年、二十年的生活。 捷運很重要，但生活本身更重要。 六、給屋主的建議：三鶯線是題材，不是亂開價的保證 如果你是屋主，三鶯線通車當然是一個很好的銷售題材。 但我會建議不要把它解讀成： 「捷運要通了，所以我可以開得比市場高很多。」 現在市場跟前幾年不一樣。 買方會看資料，會比價格，也會觀望。 如果開價太超前，反而容易讓買方直接跳過。最後在市場上掛久了，反而失去新鮮感。 比較好的做法是： * 先整理同社區成交行情 * 再看附近同類型競品 * 評估自己的屋況、樓層、車位、格局 * 把三鶯線利多放進行銷敘事 * 但價格仍要回到市場能接受的位置 真正有效的銷售，不是把價格喊到最高。 而是讓買方覺得： 這間房子條件清楚，價格有道理，未來也有想像空間。 七、連店長怎麼看？ 我在北大生活這麼多年，對三鶯線的期待當然也很高。 因為交通真的會改變一個區域。 但我也覺得，北大特區最有價值的地方，從來不只是捷運。 它的價值在於： 白天有學校和公園，晚上有安靜的社區生活。 孩子可以走路上學，大人可以在熟悉的街廓裡生活。 社區之間有各自的個性，街道也慢慢長出自己的節奏。 這些不是捷運通車那一天才突然出現的。 而是北大特區這些年一點一滴累積起來的生活感。 三鶯線會讓更多人看見北大。 但真正留下來的人，通常不是只為了捷運。 而是因為他們發現： 這裡可以生活。 結語 三鶯線通車，對北大特區一定是利多。 但房價會不會漲，不該只看捷運兩個字。 真正值得注意的，是那些： * 生活動線清楚 * 社區管理穩定 * 格局符合需求 * 價格合理 * 未來轉手性好的物件 捷運會讓房子更容易被看見。 但最後讓人願意買單的，還是社區本身的生活價值。 CTA 區塊 如果你正在考慮北大特區、三峽、樹林一帶的買房或賣房，建議不要只看新聞標題，也不要只看單價。 每一個社區的條件都不一樣。 我是連店長，在北大生活多年，也長期觀察這裡的社區、行情與買方變化。 買房前，先不要急著出價。 賣房前，也不要只聽最高估價。 可以先找我聊聊，我幫你一起看懂這間房子真正的位置。 連店長｜全國不動產 北大樂活加盟店 賞屋／估價／社區行情諮詢 電話：0972-722-065 官方 LINE：可加入後傳案件給我討論

115年4月　房市 ✕ 股市　在地觀察 4月27日，台積電股價盤中衝上2,330元——和股票代號一模一樣的數字——帶著台股加權指數一口氣突破40,000點整數關卡。 那一天，很多人在看台股。 也有一些人，繼續在北大看房。 這兩件事同時發生，就是115年4月最有意思的地方。 一、台股這個月發生了什麼 直接說數字： ▸ 4月全月加權指數上漲7,203點，漲幅22.7%，是台股史上最強單月漲幅 ▸ 盤中突破40,000點，台積電衝上2,330元天價，貢獻大盤超過3,000點 ▸ 上市櫃總市值單月增加25.6兆元，月底達137.7兆元 ▸ 全月成交金額突破19兆元，年初至今累計漲幅34.4%，全球排名第四 這些數字的背後是AI。台積電Q1財報亮眼（AI晶片業務年增84.9%），NVIDIA持續拉貨，台灣整個半導體供應鏈一起跟著飛。 GDP也來推一把：115年Q1經濟成長率概估13.69%，創近39年新高。錢在市場裡面，資金需要去處，股市成了最直接的受益者。 二、那房市呢？被排擠了，但沒有崩 4月全台交易量較去年同期成長17%，七大都會區全數量增。聽起來不錯，但感受截然不同。 台股的22.7%是「這個月」；房市的17%是和「去年低基期」相比。一個是速度感，一個是比較值。 中信房屋直接點名：台股觸及4萬點大關吸納大量資金，對房市形成明顯排擠。購屋信心指標4月只有89.23點，創近7個月新低，落在100點以下的悲觀區間。 四大房仲業績是這樣： ▸ 永慶房屋：月增1%，年增17%（最強） ▸ 住商不動產：月增7.6%，年增11.6%（月增最佳） ▸ 台灣房屋：月增1.9%，年增6.5% ▸ 中信房屋：月持平，年減4.3%（唯一年減） 整體格局：「看屋熱、成交冷、價格僵」。買方在等，賣方在撐，誰也不急。 三、這個月最值得想的事 很多準備買房的人，4月的心態大概是：「等股票再衝一段，獲利了結再存頭期款。」 這個邏輯聽起來合理，但其實很脆弱。 股市高點進入盤整，資金什麼時候出來、出來多少，你掌握不了時間點。自住的需求是剛性的——不會因為股票漲就消失，也不會因為等股票而變得更容易買到房。 歷史上台股大漲之後，資金往往會分流到房市。這一波獲利了結的買盤，業界預估在第二季後陸續進場。這不代表房市馬上要漲，而是說：現在是一個「相對安靜、可以慢慢做功課」的時間點。 四、政策面：新青安倒數，貸款新制重點 新青安補貼7月31日到期 ▸ 現行優惠利率約1.775%，7/31到期後新申請案利率將回升至2.3%以上 ▸ 新青安2.0預計6月底前定案，傳出調整：寬限期從5年縮3年、加入「80條款」 ▸ 現在到7月底，是首購族申貸條件最好的最後窗口 央行鬆綁後貸款四種情況（3/20起） ▸ 首購族（無房無貸）：最高8成，有寬限期——政策最保護的族群 ▸ 買第二戶：成數從5成放寬至6成——換屋族壓力略為降低 ▸ 有房無貸者（買第一戶）：最高8成，但無寬限期——仍受第七波管制影響 ▸ 繼承房產者：持分未滿12坪可排除管制，認定首購身分——這個細節很多人不知道 五、北大特區的這個月，連店長怎麼看 在北大生活這些年，看過幾次「全國數據和在地感受不一樣」的時期。這個月也是。 屋主繼續「撐」 北大特區多數屋主是在地家庭型持有，不是典型的投資客。他們覺得政策方向越來越鬆，繼續等沒什麼不好。這跟南部預售屋賣不掉、建商急著讓利的壓力，完全是不同的市場情境。 中古屋的優勢正在浮現 碳費上路讓預售屋建材成本上升，建商讓利空間收窄。中古屋反而沒有這個成本壓力，議價空間更大，加上實價登錄資料完整、社區歷史清楚，對買方來說其實更透明、更友善。 「靜止的博弈」，是做功課的好時機 買方在等新青安2.0定案，賣方在等市場回溫。這種雙方都不急的狀態，反而讓真正有換屋需求的人，可以比較從容地評估物件、做財務試算。 不是說現在一定要買。而是說：如果你本來就有換屋需求，現在這個市場，讓你有時間想清楚。 有換屋打算，想多了解北大現在的行情？ 歡迎直接來找我聊，不推銷，只聊數據和現況。 LINE：@691house　｜　電話：0972-722-065 Hashtag 建議（5–8個） #三峽北大 #連店長 #北大特區房市 #115年4月房市 #台股4萬點 #股房關係 #換屋指南 #北大樂活 SEO Meta 描述（Wix/部落格用） 115年4月台股衝破40,000點，房市卻在平盤整理。連店長從北大特區視角解析股房資金遷徙、新青安倒數與換屋時機，帶你看懂這個「靜止的博弈」市場。

今天跟同事聊報稅，算著算著發現差很多 今天提醒同事記得報稅。 說著說著就聊開了，有人問「可以退稅嗎？」，有人問「要繳多少稅？」，也有人根本搞不清楚怎麼算。 總之現在都是線上會幫你算好的，如果沒有特別要申報的，通常就是直接按下一步到結束。 但我還是打開 AI，當場舉例給同事聽。 很多人才知道原來一樣的收入，但是不一樣的家庭組成或投資分配，差距比想像中大——像有存股跟沒存股差多少？單身跟有家庭差多少？ 就把今天聊的內容整理出來，分享給有需要的朋友。 詳細計算方式還是以稅捐單位為主，我這邊是分享大概的觀念。 先記住幾個數字（114年度適用） 報稅前要知道政府給了多少「扣除空間」： 項目 金額 免稅額（每人） 97,000 元 標準扣除額（單身） 131,000 元 標準扣除額（已婚合併） 262,000 元 薪資特別扣除額（每人） 218,000 元 把前三項加起來，就是常聽到的「單身免稅門檻 44.6 萬」的由來。 案例一：月薪 3.5 萬的秘書，有存股跟沒存股差在哪？ 年收入：35,000 × 12 ＝ 420,000 元 沒有存股 項目 金額 薪資所得 420,000 免稅額 -97,000 標準扣除額 -131,000 薪資特別扣除額 -218,000 所得淨額 -26,000 → 以 0 計 結果：不用繳稅。 有存股：持有 00919 八張 00919 去年全年配息估計每股約 2.8 元，八張（8,000 股）： 股利所得 ＝ 8,000 × 2.8 ＝ 22,400 元 項目 金額 薪資所得 420,000 股利所得 22,400 所得總額 442,400 免稅額 -97,000 標準扣除額 -131,000 薪資特別扣除額 -218,000 所得淨額 -3,600 → 以 0 計 所得淨額還是歸零，一樣不用繳稅。 而且，股利合併計稅可以抵減 8.5%： 22,400 × 8.5% ＝ 1,904 元 應納稅額是 0，抵減後反而變負數——可以退稅 1,904 元。 小資族存股的稅務邏輯就是這樣：所得稅率低，股利的 8.5% 抵減往往大於應納稅額，領越多股利，反而退越多。 案例二：年收 150 萬的業務同事，單身跟有家庭差多少？ 單身業務，年收 150 萬 項目 金額 薪資所得 1,500,000 免稅額 -97,000 標準扣除額 -131,000 薪資特別扣除額 -218,000 所得淨額 1,054,000 對應稅率級距 20%： 1,054,000 × 20% − 134,600（累進差額）＝ 應納稅額 76,200 元 全年已預繳 10%：1,500,000 × 10% ＝ 預繳 150,000 元 結果：76,200 − 150,000 ＝ 退稅約 73,800 元 已婚業務，老婆年薪 50 萬 ＋ 兩個學齡小孩 合併申報，四口之家： 項目 說明 金額 薪資所得（先生） 1,500,000 薪資所得（太太） 500,000 所得總額 2,000,000 免稅額 4人 × 97,000 -388,000 標準扣除額 已婚合併 -262,000 薪資特別扣除額 先生＋太太各 21.8 萬 -436,000 所得淨額 914,000 對應稅率級距 12%： 914,000 × 12% − 41,300（累進差額）＝ 應納稅額 68,380 元 預繳稅額同上：150,000 元 結果：68,380 − 150,000 ＝ 退稅約 81,620 元 值得注意的是，已婚加上兩個小孩，所得淨額從 105.4 萬降到 91.4 萬，稅率級距從 20% 直接掉到 12%，退稅金額反而比單身同事還多。 算完之後，有幾件事值得注意 房仲業務年所得超過 250 萬，才比較可能需要補繳稅 我們這行每筆獎金發下來就先預扣了 10%，報稅時大多數人反而是退稅。大概要年所得超過 250 萬左右，才會在五月需要另外掏錢補繳。當然這是單身、沒有其他收入的情況下估算的，有家庭、有小孩的話免稅空間更大，門檻還會再往上。 薪資所得跟執行業務所得，差了一個 21.8 萬的扣除額 很多人以為單身就有 44.6 萬的免稅空間，但那是薪資族才有的。執行業務所得者只有 22.8 萬，申報前要弄清楚自己的所得類型。 股票價差目前免稅，要申報的是股利 買低賣高的價差，台灣目前不課稅。除權息領到的股利（現金股利和股票股利都算）才需要計入所得申報。 即使不用繳稅，還是建議完成申報 公司如果有預扣稅款，不申報就退不回來。 線上報稅系統會自動幫你選最有利的股利計稅方式 建議自己確認一遍再送出，因為系統試算的是你當下填入的資料，有時候扶養親屬沒填齊會影響結果。 以上數字為估算，僅供參考。個人稅務狀況因人而異，實際金額以財政部報稅系統為準，如有疑問建議洽詢專業會計師。 Hashtag 建議 三峽北大　連店長　報稅懶人包　綜合所得稅　存股節稅　小資理財　房仲業務 SEO Meta 描述 今年報稅你算清楚了嗎？用月薪3.5萬存股族、年收150萬單身與有家庭業務員四個真實案例，直接試算應納稅額與退稅金額，一篇看懂薪資所得與存股族的稅務差異。 建議 Wix 文章分類 房地產資訊 聯絡資訊 💬 LINE 官方帳號：https://line.me/R/ti/p/@691house ☎️ 電話：0972-722-065 / 02-2680-6950 🏢 全國不動產 北大樂活加盟店 📍 新北市樹林區學勤路691號

📌 物件亮點 前後雙陽台，三峽河親水步道就在旁邊 未來三鶯捷運站步行約700公尺，捷運題材加持 北大國小學區，管理費僅1,870元保全24小時 📐 物件資訊 項目 內容 案件名稱 京河前後陽台二房車 總價 1,658 萬 總坪數 37.79 坪 主建物坪數 17.06 坪 格局 2房2廳1衛2陽台 樓層 3樓／地上15層 地址 新北市三峽區民生街 管理費 約 1,870 元／月 車位 有（坡道平面） 傍晚走出去，沿著三峽河的步道散個步，遠方鳶山的山頭剛好把夕陽的光接住——都住來三峽了，不接觸一下大自然太說不過去了。 這間三樓很特別，除了有前後陽台，樓下是沒有鄰居的——因為公設挑高，二樓沒有住人，所以完全不用擔心住大樓會有人上來反應腳步聲，這種「安靜的自由」在電梯大樓裡真的少見。前後陽台讓通風一路貫穿，兩房格局緊湊不浪費，生活的細節都被想到了。 這一帶是我熟悉的生活圈，三峽捷運站的位置就在步行範圍內，京河在這邊屬於大型社區，有完整的物業保全維護，這個條件在三峽這一區算是少見的組合。 有興趣的話歡迎約時間來走走，沿著河邊一起散個步再看屋，感覺會很不一樣。 👥 適合對象 喜歡河岸生活感、重視通風採光的首購或換屋族 看好三鶯捷運題材、想提早卡位的置產型買家 有小孩、重視北大國小學區的雙薪小家庭 ⭐️格局圖參考｜以現場實際尺寸、家具擺設為主⭐️ ⭐️從本案步行到捷運三峽站要多久？實測⭐️ 📞 聯絡方式 📱 LINE：@691house ☎️ 電話：0972-722-065 / 02-2680-6950 📍 全國不動產 北大樂活加盟店 📍 新北市樹林區學勤路691號 📍 加欣房地產開發有限公司 📍 經紀人證號：徐睿甫(111)桃市經字第001852號 🔗 物件詳情：https://www.nra.com.tw/buying/bsearch_detail.php?num=672159&preview=366 HashTags #三峽北大 #連店長 #樂活精選好屋 #三峽 #三鶯線 #明星學區 #首購推薦 SEO 描述（Wix 網頁描述欄用） 三峽民生街前後雙陽台二房含坡道平車，鄰三峽河親水步道，未來三鶯捷運站步行700公尺，北大國小學區，管理費僅1,870元，總價1,658萬。連店長推薦，歡迎LINE預約看屋！ ⭐️Ai變裝示意｜讓賞屋多點想像｜僅供參考⭐️ 115年2月[三鶯線快通了！] ⭐️Ai變裝示意｜讓賞屋多點想像｜僅供參考⭐️

如果你看一個房仲(團隊)怎麼拍照,大概就能猜到他怎麼賣房子。 我很重視案件照片的構圖、清楚度。 在我從業幾年後,業績慢慢穩定,我開始去添購單眼配廣角鏡頭,專門用來拍物件。 想法很簡單: 第一,我尊重這個行業。 房仲常被外界看成「只會出一張嘴」的工作,但我們手上經手的往往是別人一輩子最大的資產。屋主把房子託付給你,你連照片都懶得拍好,憑什麼讓人家信任? 第二,我認真對待每一個案子。 不管總價是 500 萬還是 5000 萬,既然我接了,我就要用最好的方式呈現它。我希望我做出去的銷售廣告——是清楚的、漂亮的、專業的。 我花在工作配備上的升級不只相機、鏡頭,到後期還添購了空拍機。 慢慢的,手機畫質一路升級,超廣角、感光度、曝光都不輸單眼了。我就慢慢回歸用手機了——輕便、快速、隨拍隨看。 現在這個年代,設備已經不是問題,問題是人 現在隨手一支手機,就能拍出當年我背著單眼才能拍出來的照片。 設備門檻已經被消滅了。 那為什麼,我還是常常看到很多物件照—— 整張灰灰暗暗的 牆壁是歪的、地板是斜的 光從窗戶打進來把空間打成剪影 拍個廁所只拍到馬桶,我都不知道現在是在賣房子還是賣馬桶? 你拍出來的照片,藏著你對案子的態度 我自己帶團隊這些年,我發現一件事: 會用心想辦法把案件拍好的接案人,通常其他事也會用心做。 我覺得照片是一個案子最直接能觀察接案人、團隊態度的窗口。 所以我也曾不止一次對團隊上過拍照的課程,甚至後期我還專門請了一位秘書來協助業務同事拍照、拍影片、做後製。 為什麼我願意花這個資源? 因為我知道,不是每個人都會拍照。 有的同事擅長談判、有的同事擅長開發、有的同事擅長帶看, 但你要他把案件拍漂亮——他真的就是不會,也學不來。 一個案子的素材品質,不該被「業務會不會拍照」這件事決定。 如果同事真的拍不好,團隊就要有人補上來。 讓每一個案子,都用最好的樣貌呈現出去。 這是我對團隊的期許,也是我對屋主的承諾。 接案前置作業,影響的不只是廣告 所以我很要求接案的前置作業——產權調查、屋況檢查、拍照、影片、格局圖。 因為這影響的不只是廣告效果,還有團隊運作的根本。 理由一:好的素材,才會有好的廣告 你後續做 DM、做網路廣告、做短影音、做開箱影片,來源都是素材。 理由二:同事願不願意幫你 我們是團隊作戰。 一個案子接進來之後,同事要一起幫你刊登、一起幫你促銷、一起幫你帶看。 如果你接案的資料完整、照片清楚、屋況交代清楚——同事幫你做廣告的機會就大。 但如果你接案的資料殘缺、照片糊在一起、屋況沒寫清楚——同事光看就累了,誰會主動幫你? 不只是拍照,是一種行業態度 這個行業,每一天都在考驗你**「願不願意多做一點」**。 很多事都很瑣碎,但客戶會從這些瑣碎的細節裡,判斷你是不是一個值得託付的人。 最後 我不是攝影師,我也不認為房仲一定要拍得多藝術。 但我認為,房仲應該拍出**「讓客戶看得清楚」**的照片。 清楚的光線、清楚的構圖、清楚的水平—— 這不是技術,是態度。 你(團隊)怎麼拍照,就怎麼看待這個案子。 你(團隊)怎麼看待這個案子,就怎麼看待這個屋主。 你(團隊)怎麼看待這個屋主,就怎麼看待這個行業。 ───────────────────── 📱 LINE 官方帳號:https://line.me/R/ti/p/@691house 📞 電話:0972-722-065 / 02-2680-6950 🏢 全國不動產 北大樂活加盟店 📍 地址:新北市樹林區學勤路 691 號 ─────────────────────

今天連續做了兩份估價報告。 一份是朋友傳 LINE 來問,他家現在可以賣多少錢,房子在北大特區裡; 另一份是新人同事手上開發中的案件,屋主有委託意願,物件在鶯歌。 朋友那間,因為就在北大特區裡,平常累積的資料庫夠完整, 我把素材丟進工作流程,讓 AI 跑出四張完整的估價報告—— 從前面的案件基本資訊、實價登錄、競品分析、市場概況到最後的建議價格區間,全部處理完,三十分鐘。 而同事那間在鶯歌,我原本的資料庫不足,得從頭找實價登錄、補周邊行情、確認生活機能,即使有 AI 處理,也還是花了大約一個半小時。 但這已經是我以前要做半天的事了，尤其完整度AI更是厲害👍我實價登錄都是拉到近三年的數據分析。 ## 為什麼我堅持書面估價, 先講我一直以來的工作習慣都是提供書面報告不只是口頭報價，平常朋友或客戶問我房子可以賣多少,我都會先問一句: 「你是要『粗估』,還是要『完整精確的行情評估』?」 如果只是粗估,我口頭就可以報給你一個區間,給你一個大概的方向、讓你心裡有個底; 但如果你想要完整的資訊、想真的拿來判斷要不要賣、賣多少,那我就會準備書面資料。 我從來不是那種只會用嘴巴簽委託的人。跟屋主碰面談委託,我一定會帶書面評估過去—— 有數據、有比較、有分析,屋主才能真的看懂自己的房子值多少,也會依照動機去做建議跟稅費的評估。這樣賣方才能在「賣與不賣」、「現在賣還是再等」這種決定上,有個依據。 我覺得口頭報價誰都會講,但屋主拿不到任何東西回去消化。 書面評估,才是對屋主真正負責任的做法。 AI 改變的不是專業,是「速度」、「規模」和「質感」 以前一份完整書面報告,我得排出半天時間慢慢做—— 找實價、抓案例、計算行情、排版美化,一步一步來。 現在資料庫齊全的物件,三十分鐘就能交件; 資料不足的區域,也能在一兩個小時內生出像樣的東西。 對朋友是這樣,對客戶是這樣,對同事的案件支援也是這樣。 更重要的是,這個「快」不是偷工減料的快—— 是因為我累積的資料、判斷邏輯、市場觀察,被 AI 工具系統性地整理起來,變成可以被快速組合、輸出的成果。 簡單講:過去我腦袋裡的東西,現在能用一份份報告呈現出來,而且呈現得比以前自己慢慢做還精準、還清楚。 ## 這件事對「店長」這個角色的意義 而對我自己來說,這件事的意義其實更深一層。 我一直覺得「店長」這兩個字,不是頭銜,是責任。 夥伴在外面跑,遇到不熟的區域、遇到難搞的物件、遇到開發卡關,我能不能在他需要的時候支援、 要讓夥伴知道店長隨時都在，一通電話、line一響就有回應，這才是這個位置真正要做的事。 以前靠的是經驗、是人脈、是時間累積。但時間是有限的——一天只有 24 小時,我能幫的案件也有限。 現在加上 AI,我可以做得更穩、回應得更快、產出得更專業。 這就是我覺得 AI 真正幫到我的地方 ## 如果你也在這一行,或正想進這一行 如果你已經在房仲業,或者你正在考慮要不要踏進這一行, 我這邊現在的工作模式,大概就是這樣: 不是叫你一個人去拚、自己想辦法生資料、自己排版做報告; 是把這些年累積下來的經驗作成資料庫、工作流程、AI 工具,全部開放給夥伴一起用。 案件一起拼、公司隨時有後援。 LINE官方帳號:https://line.me/R/ti/p/@691house 電話:0972-722-065 / 02-2680-6950 全國不動產 北大樂活加盟店 地址:新北市樹林區學勤路691號

── 2026 報稅季前，這件事你應該先弄清楚 連店長｜全國不動產北大樂活加盟店 最近看到一則新聞，覺得不得不說。 雲林一位林小姐，今年 2 月初才剛買了新成屋，實際拿到房子不到半年，結果房屋稅單一來，上面寫的是：課稅月數 15 個月。 她當然嚇到了，立刻去問稅捐機關——稅務局的回答是：「沒算錯。」 這個故事聽起來很荒謬，但其實完全合法，因為房屋稅的課徵方式，從 2024 年 7 月 1 日起就已經大改版了！ 「沒人告訴我這件事」，是屋主心裡最常累積的那種委屈。 很多事情，法律上完全沒錯，但就是沒人事先講清楚，都是遇到才長知識。 趁著五月報稅季，我來把房屋稅這部分，好好來寫篇分享文。 一、房屋稅是什麼？誰來繳？ 房屋稅是一種地方稅，課稅對象是「建物」本身，與土地無關（土地那部分課地價稅，11 月才繳）。 繳納期間：每年 5 月 1 日至 5 月 31 日，一年課徵一次。 課稅所屬期間：前一年 7 月 1 日至當年 6 月 30 日，共 12 個月。 💡 納稅義務人怎麼認定？ 以每年 2 月底（2 月末日）為「納稅義務基準日」。 那一天謄本上登記的所有權人，就是當年度的法定納稅義務人。 中途賣屋不影響這個認定——稅捐機關只看 2 月底的登記資料。 買賣雙方在契約中另行約定費用分攤，是雙方私下的事，與稅捐機關認定的納稅義務人無關。 二、為什麼買了 5 個月，卻要繳 15 個月稅？ 這是新制最容易踩到的坑，特別是買新成屋的人。 關鍵：2024 年 7 月 1 日起，「按月課徵」改為「按年課徵」 舊制是建好幾個月就繳幾個月。新制改成每年一次，基準日是 2 月底。 此外，新成屋若在每年 3 月 1 日至 6 月 30 日完工，因已超過當年度基準日，該段期間的稅順延到次年度計算。結果次年稅單同時包含「上一年未課的那幾個月」＋「本年度 12 個月」，最長可達 16 個月。 林小姐的案例實際走法 新成屋完工：2025 年 4 月（已超過 2025 年 2 月底基準日） → 2025 年 4～6 月（3 個月）順延到 2026 年度課稅 林小姐過戶：2026 年 2 月 28 日（基準日當天已完成登記） → 她成為 2026 年度的法定納稅義務人 → 稅單內含：2025 年 4～6 月（3 個月）＋ 2026 年 7 月～2026 年 6 月（12 個月） → 合計：15 個月，稅務局沒算錯。 但真正的問題是：2025 年 4 月至 2026 年 2 月初這段，房子還是建商的。 代書在交屋結算時，是否有讓建商補貼這段期間的稅款給林小姐？ 新聞沒寫——但這才是屋主應該盯緊的事。 買新成屋的人，交屋前一定要問代書：這間是幾月完工的？ 完工時間落在 3 到 6 月之間，要確認結算時建商有沒有補貼你那段期間的稅。 三、收到稅單，每個欄位代表什麼？ 很多人看到稅單只看金額，其實裡面的欄位是有意義的，看懂了才知道數字對不對。 欄位名稱 說明 納稅義務人 2 月底當天登記的所有權人。中途賣屋、剛買進都以這天為準。 課稅現值 政府評定的房屋價值，不是市價。依建材、屋齡、坪數、樓層、地段計算，每三年重新評定一次。 稅率（%） 依房屋用途及持有戶數決定。自住 1%～1.2%、非自住 2%～4.8%、營業用 3%。 本稅 課稅現值 × 稅率 × 課稅月數 ÷ 12，這就是你應繳的金額。 課稅月數 一般是 12 個月。新成屋第一張稅單可能超過 12 個月。 持分比例 若房屋是共有（如兄弟姊妹繼承、夫妻共有），依持分比例課稅。 使用情形 自住/非自住/營業等，這個欄位決定適用哪一個稅率，務必確認正確。 📌 看到稅單第一件事：確認「使用情形」填的對不對 如果你是自住，使用情形應該是「自住或公益出租」欄有數字。 如果顯示「非自住」，但你其實是自住，要立刻去稅捐機關更正， 房屋稅條例規定，使用情形變更，應於每期開徵 40 日前申報( 3月22日 以前)， 逾期申報者，自申報之次期才開始適用。 四、自住族 vs 多屋族，稅率差距有多大？ 房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）從 2024 年 7 月 1 日起施行，2025 年 5 月首次依新稅率開徵。今年（2026）是第二年，許多屋主正式感受到差距。 ▌ 住家用稅率總覽（新北市 115 年期） 類型 適用條件 稅率 全國單一自住 本人＋配偶＋未成年子女全國僅 1 戶，且新北市房屋現值 235 萬 500 元以下 1% 自住 2～3 戶 全國自住合計不超過 3 戶， 符合設籍＋實際居住＋未出租條件 1.2% 出租達租金標準 / 繼承共有 全國歸戶 4 戶以內 1.5% 出租達租金標準 / 繼承共有 全國歸戶 5～6 戶 2.0% 出租達租金標準 / 繼承共有 全國歸戶 7 戶以上 2.4% 其他住家用（閒置/投資） 全國歸戶 2 戶以內 3.2% 其他住家用（閒置/投資） 全國歸戶 3～4 戶 3.8% 其他住家用（閒置/投資） 全國歸戶 5～6 戶 4.2% 其他住家用（閒置/投資） 全國歸戶 7 戶以上 4.8% ▌ 非住家用稅率 類型 稅率 備註 營業用（店面、辦公室等） 3% 各縣市略有差異 私人醫院、診所、自由職業事務所 依各縣市規定 通常 1.5%～2.5% 非住家非營業用（空置廠房、倉庫等） 2% 各縣市略有差異 建商待銷售餘屋（起課 1 年以內） 2% 建商待銷售餘屋（超過 1 年至 2 年） 2.4% 建商待銷售餘屋（超過 2 年至 4 年） 3.6% 建商待銷售餘屋（超過 4 年至 5 年） 4.2% 建商待銷售餘屋（超過 5 年） 4.8% 🔑 囤房稅 2.0 最關鍵的改變：「全國歸戶」 舊制：各縣市分別計算。台北 1 戶、新北 1 戶、桃園 1 戶，各地各算 1 戶，都享自住稅率。 新制：全國加總。三地合計 3 戶，超過的全部按非自住稅率課徵。 → 以前「分散持有」的節稅空間，正式關閉。 自住要符合三個條件，缺一不可： • 沒有出租，也沒有做營業使用 • 本人、配偶或直系親屬「實際居住」且「於該屋辦竣戶籍登記」 • 本人＋配偶＋未成年子女，全國自住合計 3 戶以內 注意：「辦竣戶籍登記」是房屋稅 2.0 新增的條件。沒有設籍，就算你真的住那裡，也不算自住。 五、滯納金：拖越久，罰越多 這個部分很多人輕忽，但數字很具體。 ⚠ 逾期繳納的代價 繳納期間：每年 5 月 1 日至 5 月 31 日 逾期後：每逾 3 日，按應納稅額加徵 1% 滯納金 → 逾期 3 天：加徵 1% → 逾期 6 天：加徵 2% → 逾期 30 天：最高加徵 10%（到頂） 逾期 30 天仍未繳納：移送法院強制執行，可能查封、拍賣財產。 實際試算：房屋稅本稅 6,522 元（如上圖稅單）， 拖 30 天不繳 → 再加 652 元滯納金，總計 7,174 元。 稅額愈高的物件，滯納金愈可觀，完全不划算。 稅單 5 月 1 日之前就會到，不要等到月底才處理。現在可以用手機 App、便利商店、網路轉帳，一分鐘的事。 六、三個真實情境，對號入座 情境 A｜首購自住族（最輕鬆） 狀況：全國名下只有這一間，全家設籍，沒有出租。 新北市房屋現值：180 萬（低於 235 萬門檻） → 適用「全國單一自住」稅率 1% → 應繳房屋稅 = 180 萬 × 1% = 每年 18,000 元 → 比舊制 1.2% 少繳 3,600 元，首購族是有感減稅的。 情境 B｜換屋族（過渡期名下暫時有兩間） 狀況：新屋已過戶，舊屋還沒賣掉，名下暫時 2 間，兩間都有家人設籍、都自住。 → 全國合計 2 戶，在「3 戶以內」的自住範圍 → 兩間都適用 1.2% 自住稅率，不會跳到 3.2% 那格。 ⚠ 但要注意： 舊屋若已有租客，或家人戶籍已遷出，就不符合自住條件， 稅率可能跳到 3.2% 起跳，換屋期間這個細節不能忽略。 情境 C｜持有四間（一間自住、三間閒置） 狀況：本人名下全國 4 間，只有 1 間自住設籍，3 間閒置未出租。 → 自住那 1 間：1.2% 自住稅率 → 另外 3 間閒置（全國歸戶後，算「其他住家用」3～4 戶級距）：3.8% 試算（假設 3 間閒置每間房屋現值各 120 萬）： 舊制（1.5%）：120 萬 × 1.5% × 3 間 = 每年 54,000 元 新制（3.8%）：120 萬 × 3.8% × 3 間 = 每年 136,800 元 → 年度稅負增加超過 8 萬元，差距非常明顯。 七、連店長的實務提醒 每年5月跟12月幫客戶整理產權和稅務問題，整理幾個最常被忽略的幾個點： ① 新成屋買家，一定要問完工日 交屋前先問代書：這間是幾月完工的？落在 3 到 6 月之間，首張稅單可能長達 15～16 個月。結算時要確認建商有補貼那段期間的稅款。 ② 3 月以後才過戶完成的賣方，你是今年的法定納稅義務人 3 月以後才完成所有權移轉的賣方，2 月底基準日當天房子還登記在你名下，你就是今年房屋稅的納稅義務人。交屋時買方按日補貼的那筆錢是費用結算，是你們的私下約定；但你對稅捐機關的繳納義務，不會因此消失。稅單寄來，一定要去繳，拖過期限就開始計滯納金。 ③ 換屋期間，確認兩間都有設籍 兩間都要有家人實際設籍，才能同時享有自住稅率。換屋時常有人忘了把孩子的戶籍一起遷過去。 ④ 全國歸戶，名下幾間要重新盤點 在外縣市還有物件的，新制是全國加總計算，不是各縣市各算。 ⑤ 空屋不是不用繳稅，反而稅率更高 很多人以為空著就不用繳，完全錯誤。閒置房屋適用最高稅率，比自住高出好幾倍。 ⑥ 稅單上的「使用情形」，要核對正確 如果你是自住，卻被列為非自住，要立刻去稅捐機關更正，越早處理越有利。 最後說一句老實話 萬萬稅不是房仲的主業跟專業…..我們就是靠些經驗處理基礎問題，懂些皮毛，代書和會計師才是真正的專家。 但我見過太多人在收到稅單後才說「沒人告訴我這件事」——不管是稅單、管理費、社區規約。 有稅務問題，歡迎直接找我聊，我真的不懂的會幫你轉接專業代書跟會計師。 📞 聯絡連店長 💬 LINE 官方帳號：https://line.me/R/ti/p/@691house ☎ 電話：0972-722-065 ／ 02-2680-6950 📍 全國不動產 北大樂活加盟店 📍 新北市樹林區學勤路 691 號 Hashtags #三峽北大 #連店長 #買方必看的買房須知 #房屋稅 #囤房稅2.0 #報稅季 #北大特區 #房地產資訊

一張完整清單，讓你在簽約前就心裡有數 我在幫買方下斡旋之前，有一個習慣：一定先把「購屋總費用」跟客戶說清楚。 買房子不是只付成交價就好。很多買方到了簽約、完稅的時候才發現，還有一大筆服務費、契稅、代書費要付，當下措手不及，甚至產生糾紛。這不是好的買賣過程。 所以這篇文章，我把買方在購屋過程中「實際需要支付的費用」，整理成一份完整清單，用一個真實成交案例的數字讓你對照，在看屋、出價之前就能有個清楚的概念。 ▍ 我的服務習慣：斡旋前先給你一張完整費用表 很多買方在下斡旋的時候，腦子裡只有一個數字——成交價。 我的習慣是，在你決定出價之前，我會先幫你把所有費用整理成一張完整的估算明細表，包含仲介服務費、契稅、印花稅、代書費、登記規費、銀行相關費用，全部加總起來，讓你清楚知道「這間房子買下來，我總共要準備多少錢」。 數字不一定百分之百精準，但方向一定是對的。買房最怕的不是費用多，而是費用不透明。 【買方完整費用估算表範例（以本案1,800萬成交為例）】 類別 費用項目 計算方式 金額 仲介 服務費 買方服務費 成交價 × 2% 350,000 元 稅費 契稅 房屋評定現值 × 6% 45,918 元 印花稅（土地） 土地公告現值 × 0.1% 2,760 元 印花稅（建物） 房屋評定現值 × 0.1% 765 元 代書費 土地移轉登記代辦費 每筆7,000元 7,000 元 建物移轉登記代辦費 每筆7,000元 7,000 元 抵押權設定代辦費 每筆5,000元 5,000 元 實價登錄代辦費 買賣各付 2,000 元 地政登記規費（土地＋建物） 依申報地價×面積×權利範圍 18,726 元 簽約潤筆費 買賣各1,000元 1,000 元 火災保險、謄本等雜費 依實際 3,017 元 履約保證費用 成交價 × 萬分之三 5,400 元 銀行開辦費 依銀行規定 約8,000 元 額外費用合計（總價以外需另備）98586+35萬 約 448,586 元 買方實際總支出（含成交價） 約 18,448,586 元 ⚠️ 以上為估算參考，實際費用依物件條件、貸款金額及銀行規定而不同。代書費用以代書事務所實際帳單為準。 ▍ 一、仲介服務費（買方服務費） 這是買方付給房仲的服務報酬，也是很多人沒想到要付的一筆費用。 依照不動產經紀業管理條例規定，買賣雙方合計服務費上限為成交價的6%，通常買方負擔2%、賣方負擔4%。實務上因案件協議不同，建議事前確認清楚。 項目 計算方式 本案實際金額 買方服務費 成交價 × 2%（常見比例） 350,000 元 💡 本案成交1,800萬，買方服務費35萬（依實際協議為準，各案不同） ▍ 二、稅費（向政府繳納） 以下稅費依法必須繳納，金額依房屋評定現值與公告地價計算，跟成交價沒有直接關係。 （1）契稅 買方購買不動產最主要的稅目。依照稅法，契稅以房屋「評定現值」的6%計算。 這裡要特別說明：「評定現值」不等於房屋稅單上的「課稅現值」。 評定現值是稅捐稽徵處評定的房屋總價值；課稅現值是其中需要繳納房屋稅的部分，若房屋有免稅面積（如防空避難室），課稅現值會低於評定現值。契稅用的是評定現值（較大的那個數字），所以估算時如果拿課稅現值來算，金額會低估。 💡 建議：簽約前請代書確認當年度最新的評定現值，再估契稅，數字才準。 （2）印花稅 以（房屋評定現值＋土地公告現值）× 0.1% 計算，金額相對較小。 【本案稅費實際數字】 稅費項目 計算方式 本案實際金額 契稅 房屋評定現值 × 6% 45,918 元 印花稅（土地） 土地公告現值 × 0.1% 2,760 元 印花稅（建物） 房屋評定現值 × 0.1% 765 元 ※ 稅費數字以稅捐處核定為準，不同物件因評定現值差異，金額會有所不同。 ▍ 三、代書（地政士）費用 不動產過戶、抵押權設定等登記手續，須委託地政士（代書）辦理。費用分為兩類：代辦費（代書的服務報酬）與規費（向地政機關繳納的政府費用）。 【代辦費】 項目 說明 本案實際金額 土地移轉登記代辦費 每筆7,000元 7,000 元 建物移轉登記代辦費 每筆7,000元 7,000 元 抵押權設定登記代辦費 每筆5,000元（有貸款才需要） 5,000 元 實價登錄代辦費 買賣各付 2,000 元 登記費（土地＋建物移轉）向地政機關繳納 依申報地價×面積×權利範圍計算 18,726 元 資料影印費 依實際張數 50 元 閱覽及申請謄本費 依申請件數 500 元 代刻印章 依需要 50 元 【規費（向地政機關繳納）】 這裡面有兩筆性質不同的規費，容易搞混，分開說明： ● 登記費（土地＋建物移轉）：依申報地價、面積、權利範圍計算，是所有權過戶的規費 ● 貸款設定登記費：依貸款金額×1.2倍×0.1%計算，是抵押權設定的規費，有貸款才需要 【其他費用】 項目 說明 本案實際金額 簽約潤筆費 買賣各1,000元 1,000 元 火災保險（銀行指定投保） 依保額，約2,000–3,000元 2,417 元 代書費用及稅規費合計（本案實際） 92,186 元 ※ 代書費用依各地政士事務所收費標準及物件條件而有所不同。 ▍ 四、銀行相關費用（有貸款才需要） 以下費用依貸款金額、銀行規定不同而有差異，僅供參考。 項目 計算方式／說明 本案估算金額 銀行貸款設定登記費 貸款額 × 1.2 × 0.1% 17,280 元 履約保證費用 成交價 × 萬分之三（買賣各付） 5,400 元 銀行開辦費 依銀行規定，約5,000–8,000元 約8,000 元 ⚠️ 以上銀行端費用依貸款條件與銀行規定為準，僅供參考，建議向貸款銀行確認實際金額。 ▍ 五、總費用試算：記住這個數字 購屋總費用 ≈ 成交價 ＋ 額外費用（約總價的 2%～3%） 以本案成交1,800萬為例，實際費用明細如下： 費用類別 金額 備註 成交總價 18,000,000 元 買方服務費 350,000 元 成交價約2% 代書費用合計（稅費＋規費＋代辦費） 98,586元 依代書帳單 銀行相關費用（有貸款者） 約30,680 元 依貸款條件 買方實際總支出合計 約 18,448,586 元 額外費用約總價2.5% ※ 以上數字為本案實際發生費用，不同物件、不同貸款條件金額會有所不同，僅供參考。 ▍ 最後說一句 買房是人生中少數幾次的重大決定，每一筆費用都值得提前搞清楚。 我的習慣是：在買方下斡旋之前，先把這份費用清單跟你過一遍。不是要嚇你，而是讓你對自己的資金有清楚的掌握，買得安心，付得明白。 如果你有任何問題，或是想知道自己的預算適合看哪些物件，歡迎直接找我聊聊。 📞 聯絡連店長 💬 LINE：https://line.me/R/ti/p/@691house ☎️ 電話：0972-722-065 ／ 02-2680-6950 📍 全國不動產 北大樂活加盟店｜新北市樹林區學勤路691號 #三峽北大　#連店長　#買方必看　#買房費用　#購屋稅費　#契稅怎麼算　#北大特區　#首購族必看 【SEO描述】 三峽北大在地房仲連店長，用真實成交案例完整說明買房除了總價還要付哪些費用，包含契稅、代書費、仲介服務費，幫你在簽約前就心裡有數。 【建議Wix分類】買方必看的買房須知

一、其實我每天出門前,都會先想三件事 很多人以為房仲就是接電話、帶看、簽約。 但真相是 —— **這一行最大的功夫,在「沒有客戶」的那些時間裡。** 我自己每天出門前,都會先想三件事: 1. **今天去哪裡?** 區域?社區?案件? 2. **這一趟要做幾種事?** 至少 3 種以上,不能只做一件。 3. **有沒有機會延伸?** 看到人,聊一句;看到物,問一聲;有機會,就留下名片。 這不是什麼厲害的方法論。 只是我這種不會話術、不擅長逼單的人,**不得不靠笨方法累積機會**。 --- 二、為什麼一趟出門要做 5 件事? 我畫過一張流程圖給店裡新人看。 一趟出門,理想狀態是同時做 5 件事: 1️⃣ 看案子 —— 熟產品(專業) **怎麼做**:現場看屋況、看環境、拍照、紀錄重點 **收穫**:更熟產品、未來帶客更有信心、發現潛在客需 這是最基本的。但很多新人會覺得「我又沒有客戶要看,看了幹嘛?」 **問題就在這裡** —— 等到客戶問你的時候才去看,你給的永遠是現場第一印象。 而**真正打動人的細節,只有看過 5 次以上的房仲講得出來**。 2️⃣ 發 DM / 曝光 —— 創造流量(被看到) **怎麼做**:社區周邊發 DM、放置 DM 箱、公告欄、微笑主動打招呼 **收穫**:被看見、被記住、增加來電私訊、建立區域能見度 我承認,發 DM 這件事很多人覺得很笨、很沒效率。 但你想想 —— 你在這個社區發過 50 次 DM,跟發過 1 次的房仲, **當住戶有一天真的要賣房子的時候,他會想到誰?** 不是話術贏的,是出現次數贏的。 3️⃣ 找管理員 —— 建立關係(人脈) **怎麼做**:主動打招呼、留下好印象、交換名片、加 LINE、請教社區近期狀況 **收穫**:得知售物件資訊、管理員幫忙留意、轉介紹機會 我必須老實說 —— **管理員是我這一行最被低估的貴人**。 他們知道誰要搬走、誰在抱怨房子、誰家小孩剛出生需要換大房。 但前提是 —— **你要先當一個值得他幫忙的人**。 不是塞紅包、不是套交情,是你每次經過都會跟他打招呼, 即使他幫不上忙的時候,你也一樣笑笑跟他聊天氣。 4️⃣ 按門鈴找屋主 —— 直接開發(案件) **怎麼做**:有禮貌按門鈴、自我介紹、說明來意、表達服務價值、詢問是否有委託需求 **收穫**:取得屋主信任、取得委託機會、掌握屋主心態 這個動作,大概是這份工作裡**最不舒服的一件事**。 因為你 100% 會被拒絕,有時候還會被掛電話、被罵、被當推銷的。 但我寧願被掛電話,也要先報真名 —— 不騙開門、不假裝是住戶、不假裝送錯包裹。 **這是我對自己的職業底線。** 100 戶按下去,99 戶會拒絕你。但**那 1 戶記得你「老老實實報名字」的房仲**, 三年後他要賣房子的時候,會回過頭來找你。 我見過太多這樣的故事。 5️⃣ 留下開發信 —— 埋下未來(留存) **怎麼做**:請管理員轉交開發信、附上名片聯絡方式、留下簡單但有價值的內容 **收穫**:屋主主動聯繫、未來委託機會、累積社區名單 按門鈴沒人在家? **你不是白跑一趟,你只是把機會放進信封裡了。** 三、所以一趟出門 = 5 種機會同時在做 | 機會類型 | 對應動作 | |:---|:---| | 流量 | 發 DM、被看到 | | 人脈 | 跟管理員建立關係 | | 案件 | 按門鈴找屋主 | | 未來機會 | 留開發信 | | 專業 | 看案子熟產品 | 成交不是做一件大事,**是你每天把很多小機會累積起來**。 四、我的出門裝備 寫給跟我一樣不是天生業務型的人: ✅ 名片 ✅ DM / 開發信 ✅ 筆記本 / 筆 / 釘書機 ✅ 手機(拍照 / 導航) ✅ **積極的心態** 最後一項看起來像場面話,但其實最重要。 因為你帶著什麼心情出門,**就會帶回什麼樣的結果**。 --- 五、每日的行動目標(我給自己的標準) 🎯 接觸 10+ 人 🎯 發放 20 張 DM 🎯 按門鈴 5 戶 🎯 建立 1 位管理員關 🎯 留下 5 封開發信 達不到也沒關係。 但**有目標,跟沒目標,差別非常大**。 --- 六、回家後我會問自己三件事 每天結束,我會花 5 分鐘問自己: 1. 💬 今天做了哪些事? 2. 💬 遇到了什麼人? 3. 💬 明天可以怎麼做得更好? **每天進步 1%,一年後會很不一樣。** 這不是雞湯。是我這種笨笨的人,**唯一能贏的方法**。 --- 七、寫給正在猶豫要不要進這一行的人 我常常跟新人說一句話: > **這行不是「會說話的人」才有資格做,是「願意講真話的人」做得久。** 我自己進這一行的時候,什麼都不會。 不會話術、不懂專業、不會在屋主面前講漂亮場面話。 我能做的,就是把**笨方法做得徹底** —— 短期看,這條路最慢。 但 10 年下來你會發現 —— **走這條路的人,後來都還在這一行;走捷徑的人,大多換了跑道。** --- 八、最後一句話 **不靠話術就靠行動,你一定也可以。** 是我真心覺得,**這一行需要的不是天賦,是願意持續出門的決心**。 成交不是做一件大事, 是你每天把很多小機會,慢慢累積起來。 如果你也是房仲、或是正在考慮進這一行, 歡迎加我 LINE 聊聊。 不聊招募也可以,單純交流也很好。 如果你是屋主,看到這篇文章, 也許你會更理解 —— **為什麼那個總是會跟你打招呼的房仲, 其實沒有你想得那麼煩**。 他只是在做他每天該做的事。 而那件事,是真的需要心、也需要時間。 — *連臣均｜全國不動產 北大樂活加盟店* *📞 0972-722-065 / 02-26806950* *💬 LINE @691house* *📍 新北市樹林區學勤路 691 號* *🌐 nra26806950.com* — #三峽北大 #北大特區 #連店長 #房仲日常 #我就住在這裡

2026 年買房貸款完全指南 整理：連店長｜全國不動產 北大樂活加盟店 前言：為什麼貸款條件這麼複雜？ 台灣從民國 101 年開始推行一連串的打房政策，央行的信用管制從第一波到第七波，每一波都在調整貸款的成數和條件。對一般購屋者來說，最直接的感受就是：「我到底能貸幾成？」 這篇文章的目的，是把目前（2026 年）最新的規定用白話整理清楚，讓你在諮詢銀行或房仲之前，先搞懂自己大概屬於哪一種情況。 ⚠️ 重要提醒：本文內容以央行現行信用管制規定為基礎整理，銀行有各自的授信標準，最終核貸條件以各銀行審核結果為準。建議購屋前提早向銀行諮詢確認。 一、你需要先了解的三個概念 1. 央行首購 vs 財政部新青安：不是同一件事 很多人以為「首購」就能申請新青安，但這是兩套不同的標準，差別如下： • 央行首購認定：只看「借款人本人」名下有沒有房子、有沒有房貸。只要本人名下無房無貸，就符合首購認定，貸款上限為 8 成。 • 財政部新青安：用「家庭」為單位判斷，本人與配偶、未成年子女，三方都必須名下無房且無房貸，才符合新青安資格，利率優惠約 1.775%～2.275%。 簡單說：配偶名下有房，你申請一般首購（8 成）沒問題；但新青安就不符合資格了。 2. 成數計算是以「銀行估價」和「買賣價格」取低者 很多人以為「8 成」就是買賣總價的 8 成。實際上，銀行會自行鑑定房屋價值，再用鑑定價和買賣價兩者取低的那個數字來計算成數。 舉例：你買了一間 1,000 萬的房子，但銀行估價只有 900 萬，8 成貸款的上限就是 720 萬（900 萬 × 80%），而不是 800 萬。 💡 在北大特區買中古屋，同棟案例多、估價較準；但若是透天厝或特殊物件，各家銀行估價落差可能很大，建議多問幾家。 3. 寬限期是什麼？有什麼影響？ 寬限期是指還款初期可以「只還利息、不還本金」的期間，通常最長 3 年。對現金流壓力較大的首購族來說，寬限期可以讓每月還款金額暫時減少許多。 但並非所有人都能申請寬限期。根據央行第七波規定：有房有貸者（含配偶名下有房有貸的某些情況）即使符合首購，也可能沒有寬限期可申請。 二、各情境貸款資格對照表 以下兩張表格，可以幫助你快速找到自己的狀況對應的貸款條件。 表一：不同情境的首購認定、寬限期、新青安資格對照 您的狀況 央行首購認定 享有寬限期 財政部新青安 個人篇 名下無房、無貸款 ✓ ✓ ✓ 無房，有貸款（週轉金性質） ✓ ✓ ✓ 無房，有貸款（購置1戶，限1戶） ✗ ✗ ✓ 有房（繼承）、無貸款 ✓ ✓ ✗ 有房、有貸款（購置） ✗ ✗ ✗ 有房、有貸款（週轉金性質） ✗ ✗ ✗ 夫妻篇 夫妻名下皆無房、無貸款 ✓ ✓ ✓ 配偶名下有房、有貸款（購置） ✓ ✓ ✗ 配偶名下有房、有貸款（週轉金） ✓ ✓ ✗ 配偶名下有房、無貸款 ✓ ✓ ✗ 繼承篇 與他人共有，建物持分未滿 40 ㎡（約 12 坪） ✓ ✓ ✓ 與他人共有，建物持分 40 ㎡以上 ✓ ✓ ✗ ✓ = 符合資格　✗ = 不符合資格 表二：各族群貸款成數上限（含 2026 年 3 月最新調整） 族群 新青安 首購認定 寬限期 貸款成數上限 個人無房無貸 ✓ ✓ ✓ 8 成 個人有房無貸（第一戶貸款） ✗ ✓ ✗ 8 成 個人第二戶貸款 ✗ ✗ ✗ 6 成（2026/3月放寬） 個人第三戶以上 ✗ ✗ ✗ 3 成 個人無房無貸，配偶名下有房無貸 ✗ ✓ ✓ 8 成 個人無房無貸，配偶名下有房有貸 ✗ ✓ ✓ 8 成 夫妻皆無房無貸 ✓ ✓ ✓ 8 成 ✓ = 符合資格　✗ = 不符合資格　＊2026年3月央行將第二戶上限由5成放寬至6成 三、幾個常見情境的說明 情境一：老婆名下有房，老公要買房 這是最常被問到的情況，以下分開說明： • 老公名下無房無貸 → 符合央行首購，可貸 8 成。 • 寬限期：若老婆名下房子仍有貸款 → 銀行通常不給老公寬限期（認定為有房貸家庭的第一戶）。若老婆名下房子已無貸款 → 老公申請寬限期有機會通過，但視銀行審核。 • 新青安：配偶名下有房 → 不符合新青安資格，只能申請一般房貸。 📌 注意：央行給的是「彈性認定空間」，不是保證。最終能不能拿到首購條件和寬限期，銀行說了才算。建議送件前先諮詢目標銀行的房貸專員。 情境二：繼承的房子，算有房嗎？ 繼承的房子有特殊的排除條款： • 持分未滿 40 平方公尺（約 12 坪）：可被認定為「名下無房」，首購認定、寬限期、新青安資格都不受影響。 • 持分 40 平方公尺以上：被認定為有房，新青安不符合資格，但仍可以用一般首購申請（8 成），寬限期也可申請。 同樣地，這是央行的框架，銀行在執行時仍有各自的審核標準。 情境三：換屋族——舊房還沒賣，已經要買新房 換屋族在過渡期間，名下同時持有兩間房貸，屬於「第二戶」的狀態： • 2026 年 3 月前：第二戶最高只能貸 5 成。 • 2026 年 3 月後（央行最新調整）：第二戶上限放寬至 6 成，自備款壓力減輕 10%。 這個調整對換屋族是個利多，等同於你在新舊房交接的期間，資金壓力稍微喘一口氣。 四、目前市場現況補充 2026 年台股維持在相對高位，部分獲利了結的資金開始往不動產移動。從第一線的觀察來看，市場買方的結構在改變——自用買盤比例提高，投機型買盤已大幅減少。 另外需要特別注意：目前各家銀行的撥款水位仍偏緊，部分銀行會有排隊等撥款的情形。如果已有具體購屋計畫，建議提早（至少提前 1～2 個月）向銀行諮詢送件，避免因為撥款延遲影響交屋時間。 五、結語 買房的貸款條件，從來不是一個固定的答案，它取決於你個人的資產狀況、配偶名下的情形、以及每家銀行當下的授信政策。 這篇文章的目的是讓你在看房、談價、決定之前，先對自己的位置有一個清楚的輪廓。 如果你看完表格之後，對自己的情況還是不確定，歡迎直接聯絡我。在正式向銀行送件之前，先一起釐清，才不會走冤枉路。 💬 有問題想直接聊？ 👉 LINE 加好友：https://line.me/R/ti/p/@691house ☎️ 電話：0972-722-065 ／ 02-2680-6950 📍 全國不動產 北大樂活加盟店 📍 新北市樹林區學勤路 691 號