買房才五個月，卻要繳十五個月房屋稅？帶你看懂房屋稅詳解

💡 納稅義務人怎麼認定？

以每年 2 月底（2 月末日）為「納稅義務基準日」。

那一天謄本上登記的所有權人，就是當年度的法定納稅義務人。

中途賣屋不影響這個認定——稅捐機關只看 2 月底的登記資料。

買賣雙方在契約中另行約定費用分攤，是雙方私下的事，與稅捐機關認定的納稅義務人無關。

林小姐的案例實際走法

新成屋完工：2025 年 4 月（已超過 2025 年 2 月底基準日）

→ 2025 年 4～6 月（3 個月）順延到 2026 年度課稅

林小姐過戶：2026 年 2 月 28 日（基準日當天已完成登記）

→ 她成為 2026 年度的法定納稅義務人

→ 稅單內含：2025 年 4～6 月（3 個月）＋ 2026 年 7 月～2026 年 6 月（12 個月）

→ 合計：15 個月，稅務局沒算錯。

但真正的問題是：2025 年 4 月至 2026 年 2 月初這段，房子還是建商的。

代書在交屋結算時，是否有讓建商補貼這段期間的稅款給林小姐？

新聞沒寫——但這才是屋主應該盯緊的事。

欄位名稱

說明

納稅義務人

2 月底當天登記的所有權人。中途賣屋、剛買進都以這天為準。

課稅現值

政府評定的房屋價值，不是市價。依建材、屋齡、坪數、樓層、地段計算，每三年重新評定一次。

稅率（%）

依房屋用途及持有戶數決定。自住 1%～1.2%、非自住 2%～4.8%、營業用 3%。

本稅

課稅現值 × 稅率 × 課稅月數 ÷ 12，這就是你應繳的金額。

課稅月數

一般是 12 個月。新成屋第一張稅單可能超過 12 個月。

持分比例

若房屋是共有（如兄弟姊妹繼承、夫妻共有），依持分比例課稅。

使用情形

自住/非自住/營業等，這個欄位決定適用哪一個稅率，務必確認正確。

📌 看到稅單第一件事：確認「使用情形」填的對不對

如果你是自住，使用情形應該是「自住或公益出租」欄有數字。

如果顯示「非自住」，但你其實是自住，要立刻去稅捐機關更正，

房屋稅條例規定，使用情形變更，應於每期開徵 40 日前申報( 3月22日 以前)，

逾期申報者，自申報之次期才開始適用。

類型

適用條件

稅率

全國單一自住

本人＋配偶＋未成年子女全國僅 1 戶，且新北市房屋現值 235 萬 500 元以下

1%

自住 2～3 戶

全國自住合計不超過 3 戶，

符合設籍＋實際居住＋未出租條件

1.2%

出租達租金標準 / 繼承共有

全國歸戶 4 戶以內

1.5%

出租達租金標準 / 繼承共有

全國歸戶 5～6 戶

2.0%

出租達租金標準 / 繼承共有

全國歸戶 7 戶以上

2.4%

其他住家用（閒置/投資）

全國歸戶 2 戶以內

3.2%

其他住家用（閒置/投資）

全國歸戶 3～4 戶

3.8%

其他住家用（閒置/投資）

全國歸戶 5～6 戶

4.2%

其他住家用（閒置/投資）

全國歸戶 7 戶以上

4.8%

類型

稅率

備註

營業用（店面、辦公室等）

3%

各縣市略有差異

私人醫院、診所、自由職業事務所

依各縣市規定

通常 1.5%～2.5%

非住家非營業用（空置廠房、倉庫等）

2%

各縣市略有差異

建商待銷售餘屋（起課 1 年以內）

2%

建商待銷售餘屋（超過 1 年至 2 年）

2.4%

建商待銷售餘屋（超過 2 年至 4 年）

3.6%

建商待銷售餘屋（超過 4 年至 5 年）

4.2%

建商待銷售餘屋（超過 5 年）

4.8%

🔑 囤房稅 2.0 最關鍵的改變：「全國歸戶」

舊制：各縣市分別計算。台北 1 戶、新北 1 戶、桃園 1 戶，各地各算 1 戶，都享自住稅率。

新制：全國加總。三地合計 3 戶，超過的全部按非自住稅率課徵。

→ 以前「分散持有」的節稅空間，正式關閉。

⚠ 逾期繳納的代價

繳納期間：每年 5 月 1 日至 5 月 31 日

逾期後：每逾 3 日，按應納稅額加徵 1% 滯納金

→ 逾期 3 天：加徵 1%

→ 逾期 6 天：加徵 2%

→ 逾期 30 天：最高加徵 10%（到頂）

逾期 30 天仍未繳納：移送法院強制執行，可能查封、拍賣財產。

實際試算：房屋稅本稅 6,522 元（如上圖稅單），

拖 30 天不繳 → 再加 652 元滯納金，總計 7,174 元。

稅額愈高的物件，滯納金愈可觀，完全不划算。

情境 A｜首購自住族（最輕鬆）

狀況：全國名下只有這一間，全家設籍，沒有出租。

新北市房屋現值：180 萬（低於 235 萬門檻）

→ 適用「全國單一自住」稅率 1%

→ 應繳房屋稅 = 180 萬 × 1% = 每年 18,000 元

→ 比舊制 1.2% 少繳 3,600 元，首購族是有感減稅的。

情境 B｜換屋族（過渡期名下暫時有兩間）

狀況：新屋已過戶，舊屋還沒賣掉，名下暫時 2 間，兩間都有家人設籍、都自住。

→ 全國合計 2 戶，在「3 戶以內」的自住範圍

→ 兩間都適用 1.2% 自住稅率，不會跳到 3.2% 那格。

⚠ 但要注意：

舊屋若已有租客，或家人戶籍已遷出，就不符合自住條件，

稅率可能跳到 3.2% 起跳，換屋期間這個細節不能忽略。

情境 C｜持有四間（一間自住、三間閒置）

狀況：本人名下全國 4 間，只有 1 間自住設籍，3 間閒置未出租。

→ 自住那 1 間：1.2% 自住稅率

→ 另外 3 間閒置（全國歸戶後，算「其他住家用」3～4 戶級距）：3.8%

試算（假設 3 間閒置每間房屋現值各 120 萬）：

舊制（1.5%）：120 萬 × 1.5% × 3 間 = 每年 54,000 元

新制（3.8%）：120 萬 × 3.8% × 3 間 = 每年 136,800 元

→ 年度稅負增加超過 8 萬元，差距非常明顯。