去年有賣房的舊制財產交易所得稅必看(最後有實例說明)

📣 去年賣了房子？今年報稅千萬別忘了這件事！

5月報稅季即將來臨，如果你在 2024年有出售房地產，

那麼這次報稅時可能需要申報「舊制財產交易所得稅」！

很多人會問：不是現在都改成房地合一稅了嗎？還有舊制？

🧾 有的！新舊制關鍵就在「取得日」👇

🔹 取得日 在 104/12/31（含）以前 → 舊制適用

🔹 取得日 在 105/1/1 起 → 新制適用

☝️不過有例外喔～像是繼承、遺贈、夫妻贈與、行使剩餘財產差額分配等情況，

可以追溯前一手的取得日，因此仍有機會適用舊制。

🏠 那舊制怎麼課稅？簡單分三種情況說明給你聽：

一、核實認定（有買賣成本憑證）

只針對「房屋的部分」課稅📌 所得 = 房屋售價 – 取得成本 – 合法費用（仲介費、裝修費、代書費…）📌 土地部分 免稅

又分兩種狀況：

• ✅ 合約上有區分房地價格：按合約計算房屋所得

• ✅ 合約上未區分房地價格：按當時「公告現值比例」換算房地比

  ( 出售價格 – 取得價格 – 成本 – 費用 ) X ( 房屋評定現值 / 房屋評定現值+土地公告現值 ) = 財產交易所得稅

  
  

二、標準認定（找不到原始買價或憑證）

如果你沒有保存原始買價、費用單據，稅務機關會推估你的所得額👇

🔸 非高價住宅：房屋評定現值 X 各縣市的設算百分比 = 財產交易所得稅

🔸 高價住宅：會有另一種設算公式，我們將另外專文解析

🔎 直接來看兩個實際案例，更好理解：

🏠 案例一：舊制的設算課稅法（沒有原始成本憑證）

我有位鄰居（甲），在民國97年買了一間房，當時買價是 650萬，但沒留買賣契約或裝修費用憑證。去年（113年）這間房以 2260萬成交。由於沒有成本資料，需採「設算課稅」方式：

▶️ 該房屋的 評定現值為200萬，依據樹林區的設算百分比41%，200 x 41% = 82萬 → 就是房屋的財產交易所得

這82萬會併入今年（114年度）的綜合所得稅課稅基礎，稅率依照其他所得總和累計。

🏠 案例二：舊制的核實課稅法（繼承取得，政府知道你的成本）

另一位客戶（丙）與弟弟在112年繼承了父親在三重的老公寓，這間房是父親在民國75年購買，沒保留原始成本資料，但因為是繼承取得，所以成本可以由政府的公告現值認定。

由於繼承取得日可追溯至民國75年，仍屬於舊制，並且政府知道你的成本價，採「核實課稅」。

這間公寓賣了 1400萬，房地比是 5.6%，所以核實計算方式如下： 📌 (1400萬 - 360萬) × (20/360) = 58萬 財產交易所得這58萬就會併入他今年（113年度）的綜所稅中課稅。

💡 從小連經手的兩個實例可以歸納出幾個重點提醒你：

1️⃣ 售屋前一定要找專業房仲幫你試算稅費，這不只是服務，更能看出房仲的專業度。

2️⃣ 各項稅費影響賣房的實際淨收入，提早試算可以避免日後產生糾紛或誤會。

3️⃣ 售屋最大成本除了仲介費與土增稅，就是這筆「財產交易所得稅（舊制）或房地合一稅（新制）」，不可輕忽。

4️⃣ 想提前準備的朋友，建議整理好房屋稅單與地價稅單，讓房仲幫你快速試算與規劃稅務。

🎯 貼心提醒： 去年有售屋、又屬於舊制適用的朋友們，這次報稅請特別留意，不清楚的地方可以先請教專業的會計師或代書，別亂填、別漏報！

如果你家長輩名下還有房子，想「先處理」給孩子也要小心方法，不同做法會影響未來稅負差很多——

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